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¿Va Policía Local, Nacional o Guardia Civil al lanzamiento?.

 

Al acto del lanzamiento judicial acuden normalmente agentes de la Policía Local del municipio en el que se encuentre afincado el inmueble objeto de desahucio, ya sea vivienda  local. En algunas ocasiones es posible que acuda la Policía Nacional o Guardía Civil, pero no es en absoluto habitual, pues reiteramos, la competencia recae sobre la Policía Local. Por ejemplo, en un desahucio express en Madrid capital, intervendrá la Policía Local del municipio de Madrid.

Normalmente el día señalado por el Juzgado, a la hora del lanzamiento, acude un coche de Policía con dos agentes para evitar situaciones de posible conflicto, al desconocer si existen ocupantes en el inmueble que se va a desocupar. La situación que se repite mas es que los inquilinos u ocupantes ya se hayan marchado el día del lanzamiento, pero es posible que no sea así, e incluso que se puedan producir situaciones violencias o intimidatorias hacia la comisión judicial, cerrajero, procurador, abogado o propietarios, por lo que los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad se personan para mantener el control y evitar situaciones indeseables.

Hasta que no se persona la Policía, no se procede al desalojo, para el caso de que haya existido cualquier tipo de descuadre y no haya recibido el aviso la Policía, se suele llamar para que el patrulla mas cercana en ese momento se persone en el lugar, manteniendo el lanzamiento, pues el propietario tiene derecho a recuperar la posesión de su piso en la fecha fijada judicialmente, no siendo motivo de suspensión la no personación policial, pues en su caso, reiteramos, se procede a solicitar su asistencia a la mayor brevedad. En ningún caso debe de realizar gestiones de aviso el cliente demandante y propietario, pues dichas gestiones son realizadas de oficio por el Tribunal.

 

 

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Actualizar alquiler, ¿cómo lo hago? IPC anual INE:

En los contratos de alquiler se suele hacer constar en alguna de las estipulaciones que la renta se actualizará conforme variaciones experimentadas por el índice de Precios de Consumo, el denominado IPC. Pues bien, ¿dónde se puede consultar cuando tengo que subir el alquiler a mi inquilino?. Es de aplicación en la actualidad las variaciones las cuantifica en Instituto Nacional de Estadística, el denominado INE.

Una vez aclarado y sabido qué Organismo se encarga de publicar las variaciones de precios de consumo, ¿cómo puedo calcularlo y saber cuando me tiene que pagar el inquilino?. Lo mas cómodo (pues existe la posibilidad de imprimirlo) es acceder a la página web oficial con la aplicación online: Acceso sistema de cálculo de rentas de la INE.

La actualización no es obligatoria, pues en todo momento las partes pueden pactar subir o bajar la renta en la cuantía que consideren oportuno. Normalmente se acuerda la subida de la renta conforme INE y se cumple, a pesar de lo cual se puede acordar de una manera diferente, y en defecto de pacto en contra (que en caso de controversia deberá de ser acreditado) es aplicable lo pactado inicialmente en el contrato, reiteramos se debe de confirmar con las estipulaciones del mismo, pero normalmente variaciones conforme IPC.

Para el caso de que en el futuro otra Organización diferente al INE se ocupe de dicha función, se aplicará por analogía conforme las directrices marcadas al respecto.

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Contrato de alquiler chapucero:

En la mayoría de los casos las personas que no son profesionales del sector inmobiliario, y muchas de ellas alquilan su vivienda con un contrato "de cualquier manera", en muchos casos con las prisas, y sin demasiado rigor, pues se tiende a confiar de la palabra de las partes, propietario e inquilino, sin prestar demasiada importancia al documento, el contrato de alquiler. Para que un contrato de alquiler tenga virtualidad se tendrá que hacer constar las partes, el objeto de arriendo (vivienda), el precio del alquiler, y la fecha de inicio de la obligación (para el caso de que no se establezca periodo de duración, se aplicarán las disposición de la Ley de Arrendamientos Urbanos por defecto).

Si el contrato de alquiler suscrito carece de alguno de dichos elementos existirá un problema de cara a obligar a la parte contraria al cumplimento de sus obligaciones, pues, por ejemplo:

  • ¿Cómo se va a pretender que pague el alquiler una persona que no ha firmado el contrato o que ni tan siquiera está debidamente identificado?.
  • ¿Cómo se va a pretender que pague el alquiler una persona si en el contrato de alquiler no consta cual es el inmueble objeto de arriendo, la cantidad que debe de pagar o desde cuando debe de hacerlo?.

Se podrán utilizar los medios de prueba o indicios que sea posible acreditar, a pesar de lo cual si el contrato es una chapuza, la demanda basada en el mismo también será chapucera, y por ello habrá que enfocarlo de la menor manera posible para evitar que la parte demandada aproveche la situación para alegar el no sometimiento a la contratación y que sean desestimadas nuestras pretensiones judiciales. Por ello, debe de procurar contar con el asesoramiento de abogados expertos en la materia, para tratar de hacer el Desahucio express rápido y en la medida de lo posible inteligente y eficiente.

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Varios contratos de alquiler con el mismo inquilino:

Lo mejor es hacer bien las cosas, y en ese sentido cada contrato debe de realizarse de modo único, y para el caso de que se vuelva a realizar otro contrato con el mismo inquilino, lo mejor de ser posible, es hacer constar que dicho contrato deja sin efecto el anterior. En el caso de que no se haya hecho constar expresamente se sobre entiende, y por ello el contrato de fecha posterior anulará el anterior. En caso de que existan diferentes contenidos, evidentemente el que será vinculante será el que sea coetáneo, o lo que es lo mismo, el primer contrato hasta la fecha en la que se perfeccione el segundo contrato de alquiler, y desde la fecha del segundo contrato de alquiler, vincularán las condiciones del segundo.

Por ejemplo si la renta del alquiler es de 500 euros al mes en el primer contrato, y en el segundo contrato se fija en 600 euros; el propietario tendrá derecho al cobro de los 600 euros desde la fecha del segundo contrato, sin que el inquilino pueda anteponer el primer contrato para pretender no abonar el incremento de renta. Lo mejor es acudir a un profesional antes de la realización del contrato de alquiler para evitar problemas de aplicación, a pesar de lo cual, si ya está perfeccionado, siempre será igualmente conveniente resolver cualquier duda de interpretación con un abogado experto en la materia.

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Desahucio express sin contratar abogado ni procurador:

 

Para la tramitación de un procedimiento de desahucio express es imprescindible que sea interpuesta la demanda por abogado y procurador en ejercicio, pues de no ser así, la demanda no sea admitirá a trámite (se inadmitirá). Al igual que lo que ocurre en cualquier otro procedimiento, es posible la petición de abogado y procurador de oficio para que sea asignado después de confirmar que el solicitante cuenta con las circunstancias patrimoniales que lo hagan posible. A pesar de ello, dependiendo del patrimonio es posible que no sea concedido, y aunque sí sea concedido, que sea en un tiempo que haga ineficaz la asignación, pues en el procedimiento de desahucio express es primordial la agilidad y si la concesión se dilata 2 ó 3 meses, no merecerá la pena respecto de otro abogado que podría haber presentado la demanda inmediatamente. En nuestro despacho de abogados el precio final (abogado y procurador) es de 500 euros, importe similar al de una mensualidad de renta impagada, lo que supondrá que merecerá la pena contratar el desahucio y no esperar 2 ó 3 meses, pues en dicho periodo perderá mucho mas (dejando de obtener la renta) al retrasarse el momento de la recuperación del uso del inmueble que si se hubiera presentado la demanda inmediatamente y correlativamente, se hubiera agilizado y adelantado el momento de volver a rentabilizar y alquilar el inmueble.

Abogados desahucio express.

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El inquilino me ha entregado las llaves del piso antes del lanzamiento, ¿qué hago?.

 

En muchas demandas de desahucio el inquilino espera hasta el último momento para alargar la posesión del inmueble, de manera que en los días antes del lanzamiento (normalmente el día anterior o el mismo día por la mañana temprano, lo que denota mala fe) se ponen las llaves a disposición del propietario ya sea dejándolas en el buzón postal, o mandando un mensaje diciendo que se han marchado del inmueble.

Y en estos casos es recurrente la duda del propietario que nos pregunta, ¿qué hago?, ¿debo de pasar al inmueble o me espero hasta que venga el Juzgado?, ¿y si viene otro ocupante a la casa y se me mete un ocupa por no haber cambiado la cerradura?. Cada caso es diferente, pero desde nuestro punto de vista, cuando es inminente el lanzamiento, se debe de esperar al mismo, pues es la única manera de tomar la posesión con garantías. Para el caso de que por el contrario no sea así y falte mucho tiempo hasta la fecha fijada por el Juzgado para el lanzamiento forzoso, será conveniente pasar al inmueble para cuanto menos revisar que no existe ninguna situación peligrosa o perjudicial (agua, luz, gas.. etc) y cambiar la cerradura, si fuera necesario con la asistencia de la Policía si se considera que pueda generar alguna situación de conflicto. Cada caso es diferente, y teniendo en cuenta que si existe un proceso de desahucio siempre existirá un abogado director del caso, se debe de consultar su opinión al respecto para analizando las circunstancias específicas del caso tomar en consideración las opciones mas ventajosas para el caso, pues de lo contrario se puede "meter la pata" con cualquier error en la toma de hecho de la posesión inmobiliaria.

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Inquilinos sucios y molestos para la comunidad de un piso alquilado:

Derecho de uso contra normas de buena convivencia y vecindad, ¿qué derecho prevalece sobre cual?. Una vez mas nos encontramos ante dos posturas confrontadas, en este caso el derecho de uso de un inmueble y el derecho de los demás vecinos de no sufrir injerencias con ruidos, basuras y cualesquiera otras cuestiones que pudieran resultar molestas y/o desagradables.

En primer lugar debemos de aclarar que no todo es objeto de discusión ni todo objeto es basura ni cualquier ruido debe de considerarse molesto, y por ello se deben de valorar conforme el sentido común. Por ejemplo.

  • Es razonable poder ver la televisión a gran volumen el día de Noche Vieja a las 00.00 horas, lo que no sería razonable sería otro día.
  • Es razonable poder dejar en la puerta una caja de cartón para tirarla ese mismo día o al día siguiente al contenedor de basura, lo que no lo es es sacar una cada día y acumularla sin tirarlas.

Normalmente la relación se enquista y el enfrentamiento se crea con cualquier motivo que ambas partes tienden a exagerar al vivir la situación como un drama. Los vecinos del bloque se apresuran a llamar al propietario para darle las quejas de su inquilino, llamar a la Policia, decir que van a denunciar... etc, mientras que los inquilinos suelen mantener una actitud de asombro y negación con frases de "es que se quejan por todo".

Hasta que inquilino y vecinos opten por que quieran y puedan hacerlo por vivir en una residencia fuera de vecindario, deben de asumir que conviven con otras personas, siendo en muchos casos reacciones infantiles y egoístas que con desconsideración pretenden perjudicar a otro, entrando en una batalla que no suele tener sentido, salvo en los casos que revista gravedad.

Los responsables de la basura y los ruidos son los que lo generan, y los afectados tendrán la difícil tarea de mediar extrajudicialmente o denunciar en el Juzgado, siendo mas fructífera e inteligente normalmente el primera que la segunda opción.

Basura.

Ruidos.

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¿Cómo puedo saber si mi abogado ha presentado la demanda de desahucio express en el Juzgado?.

Lo mas sencillo para saber si el abogado con el que ha concertado el procedimiento de desahucio express ha presentado al demanda en el Juzgado es preguntárselo directamente, y sino existe buena relación, plantearse desistir de la contratación pues un procedimiento judicial requiere el contacto y buena relación cliente profesional, y como se suele decir, "lo que mal empieza mal acaba".

Si lo desea es muy sencillo poder recibir por email la copia sellada de presentación de su abogado, pues la podrá remitir por correo electrónico, pues es el medio por el que el procurador presenta la demanda y los escritos, y por el que el Juzgado remite la copia por correo electrónico.

Si a pesar de ello desea acudir en persona al Juzgado (el competente será el Juzgado competente por el lugar en el que se encuentre el inmueble, por ejemplo los Juzgados de Leganés si está ahí el inmueble, o los Juzgados de Alcobendas, si allí está situada la finca objeto de litis) podrá pedir la información en decanato, en el que con su carnet de identidad le podrán confirmar las presentaciones que existen en dicho partido judicial a su nombre.

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Pasar a la fuerza a mi piso alquilado si el inquilino no paga:

 

Una mala actuación no justifica otra, pues como se suele decir "el fin no justifica los medios". Y aunque exista una situación injusta protagonizada por un inquilino que no paga el alquiler acordado al propietario, no podemos tomarnos la justicia por nuestra mano y pasar al piso alquilado a la fuerza, aunque sea nuestro, pues al final estamos actuando aún peor que nuestro inquilino.

Todo propietario que alquila una vivienda debe de ser consiente de los riesgos que ello supone, pues al igual que es posible que no exista ningún tipo de conflicto, también es posible que se produzca incumplimientos que supongan que el inquilino no pague, o que realice actuaciones molestas, o que no respete las normas de convivencias de la comunidad de propietarios, que no realice los cuidados necesarios del inmueble.

Debe de tratar de llegar a un entendimiento propietario e inquilino, y de no ser posible, acudir al Juzgado, por la vía de la reclamación civil verbal de desahucio. Asesórese y busque la ayuda y los medios necesarios.

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Problemas para acceder al piso por culpa del inquilino arreglos de comunidad:

 

En los casos en los que existe una necesidad real de acceder a la vivienda, ya sea para la realización de reparaciones esenciales del inmueble como de la finca en si misma, o la urgente reparación de una avería (escape de agua, gas, cortocircuito, desagues.. etc) el inquilino tiene obligación de dejar acceder al inmueble, a pesar de lo cual, en ocasiones el inquilino revisa su contrato de alquiler, y sino consta así expresamente indicado, se opone al acceso de propietario y/o profesionales.

 

Pues bien, si se puede justificar la necesidad, se debe de llamar a la Policía y/o bomberos para que actúen con contundencia y en su caso hagan las actuaciones necesarias como para garantizar la seguridad del inmueble y correlativamente la de los propios ocupantes así como los colindantes, ya sean vecinos o meros viandantes. Si tiene dudas sobre como proceder en cada caso, ante la duda debe de proteger su patrimonio y la integridad de las personas, de modo que debe de insistir en la revisión y reparación de las instalaciones que puedan suponer un foco de responsabilidad y peligro. Acceso a enlace link ABOGADO DIVORCIO EXPRESS MADRID.

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