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Somos letrados expertos en procesos de desahucio express con servicio no sólo en Madrid sino también en todos los Juzgados de España.

Letrado, o dicho más comúnmente, abogado, es necesario para la tramitación de un procedimiento de desahucio civil.

No se puede interponer una demanda de desahucio en los Juzgados sin letrado y sin procurador. Son necesarios ambos.

A continuación brevemente indicaremos qué puede ocurrir cuando se presenta una demanda de desahucio sin letrado.

¿Qué ocurre si presentamos una demanda de desahucio sin letrado?

Para el caso de que una demanda sea presentada en el Juzagdo sin la firma de un letrado colegiado de cualquier Colegio de Abogados de España que esté es situación de ejerciente.

No sólo es necesario que el letrado esté colegiado sino que además esté en situación activa de ejerciente.

Para el caso de que una demanda de desahucio sea presentada sin letrado será archivada pues es un requisito formal preceptivo.

Puede consultar a nuestro despacho letrado para cualquier información sobre procedimiento de desahucios express civiles tanto por resolución contractual por impago o cualquier otro motivo o desahucio por ocupación ilegal.

Letrado de desahucio

Problemas que pueden existir con pisos entre propietario e inquilino
Problema de vivienda

La necesidad de vivienda es una necesidad vital y básica de toda persona y familia.

Por ello deberíamos de tender a ser más generosos y buenas personas en un clima de confianza en el que si se pone voluntad de ambas partes conciliar los intereses y necesidades de ambas partes, la que tiene una vivienda y quiere ponerla en alquiler y otra persona que quiere y necesita alquilarla.

Hay tan mala práctica por una parte y por otra que la relación de confianza está muy deteriorada y en muchos casos de inicio las partes ya van con el poso del prejuicio de la desconfianza.

Desconfianza al firmar un contrato de alquiler:

En la actualidad la desconfianza está perjudicando a propietarios e inquilino en sus relaciones contractuales y personales.

Al no existir un contexto de confianza y consideración entre las partes ambas tienden a dar prioridad a las cosas que para una considera importante y restar importancia que son importantes para la otra parte.

Problema del propietario:

Desde el punto de vista del propietario existe gran desconfianza y de reticencia a entregar su vivienda a un inquilino por desconfianza.

La desconfianza radica principalmente en tres pilares:

El riesgo de impago:

El temor tradicional a que se alquile el piso y no se pague la renta ni las cantidades a las que devenga obligado.

El temor viene fundado por el miedo generalizado que un reincidente pero minoritario número de arrendatarios que se dedican a alquilar y no pagar sistemáticamente alquileres.

Al ser insolvente la parte arrendataria las rentas no se pueden cobrar y supone que muchos propietarios pidan excesivas garantías para proteger sus intereses contractuales.

El riesgo de daños o mal cuidado del piso o local:

Desde el momento en el que se alquila un inmueble se pone a disposición del inquilino y por tanto no depende del propietario el adecuado cuidado del inmueble así como la no realización de daños ni destrozos.

Una vez más en este caso la desconfianza se produce por la mala práctica generalizada que en ocasiones existe de inquilinos desconsiderados que causan desperfectos y daños en el inmueble sin ningún miramiento.

Nuevamente estamos ante un porcentaje minoritario pero que reitera su comportamiento y hace que los propietarios tiendan a exigir para alquilar su inmueble una garantía desorbitada que consideran necesaria para garantizar y proteger su patrimonio.

La obligación legal de mantener el contrato 5 años:

Recientemente cambio la regulación para dotar de estabilidad al alquiler.

De esta manera se establecieron los 5 años de duración mínima a los que tiene derecho todo inquilino cuando firma un contrato de alquiler.

Anteriormente eran 5 años, lo cambiaron a 3 y ahora nuevamente se ha establecido en 5 años en los que el propietario no puede optar por resolver y terminar con el contrato de alquiler sin causa justificada.

Realmente todo propietario que alquila un inmueble debe de ser consciente de que se trata de un negocio jurídico en el que las dos partes se dan y entregan algo recírpocamente.

Está cada vez más consolidada la idea de que es necesario y no sólo conveniente asegurar el alquiler siendo una buena opción para todo aquel propietario que así lo considere preceptivo o conveniente.

Problema del inquilino:

Los problemas del inquilino a la hora de alquilar son la escasez de inmuebles en alquiler, las garantias que se pretenden exigir y las condiciones que se pretendern establever por parte del propietario.

Pero el principal problema del inquilino cuando se dispone a alquilar un inmueble, es el precio siendo el único en el que nos centraremos en este artículo.

Precio del alquiler:

Todo producto y servicio debe de tener un precio y es algo en lo que todos estamos de acuerdo.

El problema es que el precio este desproporcionado y que no este al alcance de todos.

Los precios actuales de los alquileres en algunas ciudades como Madrid o Barcelona se han tornado insostenibles.

En Madrid capital a día de hoy no es fácil encontrar un piso de 700 o de 800 euros de renta mensual.

En cambio los sueldos no han subido en la misma proporción y es lo que hace que el problema se complique aún más.

El precio de alquiler es muy caro pero los sueldos medios y bajos son bajos.

Si el precio de los alquileres fuera caro pero los sueldos fueran más altos no existiría tanto problema, pero la situación actual nos lleva a una situación insostenible.

Es cierto que en otras ciudades el precio de los alquileres está más bajo, pero ha existido una subida generalizada que en otros municipios el precio no sea comparativamente tan bajo.

Esto supone un gran problema en España que genera numeros impagos de renta y desahucios al no poder pagar el alquiler, no tener posibilidades de soluciones habitacionales públicas accesibles y evidentemente tener que vivir en algún sitio.

La situación es especialmente delicada en los casos de familias con niños o en riesgo de exclusión social.

Las controversias y problemas de los pisos de alquiler
Controversias en materia de alquiler

No se puede ni debe generalizar, no hay buenos ni malos sino un problema social en el que en vez de enfrentarnos y hacer aún más grandes esos problemas, debemos de buscar entendimiento y beneficio común.

¿Es posible desahuciar a un inquilino cuando no existe contrato por escrito?¿Es posible interponer una demanda de desahucio basada en un contrato verbal?.

Debemos de aclarar en primer término que todo propietario o usufructuario tiene derecho a el uso y disfrute de su inmueble instando los procesos judiciales que considere oportuno para ello.

El problema es cuando un propietario o usufructuario ha cedido algún derecho de otra persona o ha permitido que otra persona también constituya un mayor o menor derecho.

Normalmente para ver el alcance de los derechos y obligaciones de las partes precisamente se debe de estudiar el contenido del contrato.

Problemas de no tener contrato de alquiler

Relación de alquiler sin contrato
Desahucio sin contrato

El problema es cuando ese contrato no existe pues las partes en función de aquello que puedan acreditar podrán demostrar la existencia de una relación contractual o no.

Evidentemente los signos más evidentes serán los pagos si han sido realizados por transferencia o ingreso bancario.

Habrá que estudiar caso por caso pues se produce un problema de título, en el sentido de que no se puede demostrar el motivo por el que una persona está residiendo en la propiedad de otra. Lo normal que en un desahucio con reclamación de rentas la parte demandada si no existen pruebas contundentes directamente niega la relación contractual.

Si no se puede acreditar la relación contractual la única vía que se podría utilizar es la de desahucio por precario, por ocupa para entendernos, pero en esta vía no se pueden reclamar rentas.

Además la interposición de una demanda supone el riesgo de la condena en costas por lo que hay que ser prudentes.

Reclamación judicial y extrajudicial:

De inicio debemos de actuar diligentemente y no dar la posesión de nuestra propiedad a nadie sin firmar el correspondiente contrato. Para el caso de que por el motivo que sea ocurra, tendremos la debilidad de no poder acreditar la realidad de la relación.

El último recurso es la reclamación judicial, pero también se debe de intentar antes la mediación extrajudicial pues el mejor método de gestión de relaciones.

En muchos casos se tiene a pensar que la reclamación judicial es la primera cosa que hay que hacer y desde nuestro punto de vista no es así, pues antes se debe de hacer un esfuerzo por lograr un entendimiento.

Evidentemente el intento de mediación tendrá su límite en el abuso de la parte contraria si se entiende que lejos de estar negociando lo que está es ganando tiempo o literalmente riéndose del propietario sin intención de llegar a una solución.

Recientemente hemos recibido una consulta que nos ha llamado tanto la atención que vamos a comentarlo de manera anónima para de alguna manera hacernos reflexionar sobre los límites que no se deben sobrepasar.

Ocupación ilegal en mi mismo domicilio, ¿qué hago?
Convivir con Ocupa
  • Es cierto que está muy mal el alquiler.
  • Es cierto que hay personas que personas que pasan por malos momentos.
  • Pero hay cosas que nunca se deben de hacer.

En este caso nos encontramos ante una propietaria que por medio de un contacto le presentaron a una persona "necesitada" que no tenia donde quedarse un par de días por haberse divorciado.

La cuestión es que por la bondad de esta persona abrió la puerta y entregó la llave de su inmueble a un verdadero desconocido.

Esta persona según nos relata inicialmente era encantadora y "con cara de bueno" pero al poco tiempo se torno una persona maleducada e incluso coaccionante que no tenia ninguna necesidad pues en otras cuestiones gastaba todo el dinero que ahorraba en vivienda.

¿Qué puedo hacer?.

En estos casos antes de tomar una decisión lo mejor es consultar con un abogado para que sepa dar el consejo más acertado conforme las circunstancias del caso.

Lo ideal si ha pasado poco tiempo es cambiar la cerradura de manera que no pueda acceder al mismo.

Estos casos se deben de cortar de raíz lo antes posible en la vida real.

Si por el contrario se ha instalado de manera permanente o por un tiempo prolongado en la vivienda la cosa se complica.

En el caso de que exista cualquier tipo de actitud amenzante o limitativa de derechos se debe de denunciar con la máxima contundencia.

En la denuncia será muy importante poder demostrar en la medida de lo posible lo ocurrido, por lo que se recomienda tener testigos o grabar lo que ocurre.

Muchas personas nos preguntan si las grabaciones son legales.

Pues bien, en nuestra propia casa por supuesto que sí y más para acreditar y dejar constancia de un ilícito penal.

Hay solución para cada caso pero siempre debe de imperar la máxima prudencia para no correr riesgo de agresiones físicas o daños materiales innecesarios fruto de enfrentamientos.

La ocupación ilegal constituye un delito muy grave pero si no se ataja a tiempo se debe de acudir a instancia judicial y la situación se ralentiza en exceso.

¿Es posible paralizar un desahucio en España?.

Paralizar desahucio

El proceso judicial de desahucio express no deja de ser un trámite que requiere una serie de parámetros legales.

Se debe de acreditar la titularidad del inmueble o derecho a la posesión por parte de la parte demandante.

También se debe de acreditar la situación de ocupación sin justo título (en los casos de precario) o la concurrencia de una relación contractual en la que existe una causa de incumplimiento y por tanto rescisión contractual.

Es por todo ello que a pesar de que existen prácticas que pueden retrasar la tramitación y en la práctica paralizar el proceso, lo correcto es tratar de hablar directamente entre propietario demandante e inquilino demandado o entre letrados de las partes.

Se puede acordar la paralización y suspensión de la tramitación de mutuo acuerdo entre las partes en los casos en los que se considere que es viable o cuanto menos probable el entendimiento entre las partes.

Derechos y obligaciones en casos de desahucio:

Los derechos y las obligaciones de las partes son los que deben de hacerse valer en el procedimiento judicial.

El problema es que en muchos casos no existe prueba suficiente como para hacer valer los derechos.

Las partes de cualquier tipo de relación deben y se presupone que deben de obrar de buena fe.

El problema existe desde el momento en que alguna de las parte comienza a abusar y con mala fe pretende privar de derecho de las partes injustamente.

Es imprescindible la mediación y comunicación entre las partes o de una persona de su recíproca confianza o de profesionales como mediadores o abogados.

En un juicio todas las partes salen perjudicadas y se pueden llegar a producir situaciones de injusticia jurídica y moral.

  • Hay propietarios que injustamente se ven privados en un tiempo inaceptable de su inmueble por la lentitud del proceso.
  • Hay inquilinos u ocupantes que se ven privados del uso legítimo del inmueble en el que residen en un contexto de verdadero drama familiar que se debería de poder evitar.

No es lo mismo hablar de la paralización de un procedimiento de desahucio con buena fe, que con mala fe.

No es lo mismo exigir derechos sin querer cumplir las obligaciones propias que justamente lo contrario.

Las personas no tenemos problemas reales en la mayoría de los casos sino que las creamos por falta de entendimiento fruto del interés propio por el que mira cada una de las partes dejándose llevar por el egoísmo.

Capacidad de poder elegir un Juzgado u otro en la tramitación de un desahucio express

En en un desahucio express no cabe que la parte demandante elija el Juzgado sino que será competente aquel que pertenezca a la ciudad en la que se encuentra situado el inmueble.

Elegir Juzgado

En muchos contratos existe una cláusula en la que se someten las partes a la jurisdicción de un determinado Juzgado, lo que es posible en otras materias, pero reiteramos, no en arrendamientos.

Además, la norma de competencia territorial hace que sea competente un determinado partido judicial en cuyo decanato entrará la demanda y será repartida a un Juzgado concreto.

Por ejemplo, si en el partido judicial de Leganés (en el que existen 8 Juzgados de Primera Instancia) entraría una demanda de desahucio en un inmueble situado en dicha ciudad, lo que supondrá que el reparto de competencia se derive en cualquiera de sus 8 Juzgados.

Por ello se cumple rigurosamente con la premisa del Juez predeterminado por la Ley que supone que el pleito entre partes sea resuelto por un Juez asignado sin ninguna capacidad de elección por las partes. Esto constituye una garantía procesal.

Esto evita que se pueda dar pie a malas prácticas en las que una persona pudiera optar por derivar una causa a un determinado Juzgado u otro por considerarlo más afín o conveniente con su causa.

Municipios sin Juzgados de Primera Instancia:

En las poblaciones más pequeñas no existen Juzgados propios sino que por el contrario existe Juzgado de Paz.

¿Se presenta la demanda de desahucio en el Juzgado de Paz?, ¿en ese caso tengo que ir a otro Juzgado?, ¿puedo elegirlo en este caso?.

Se aplica la misma regla de competencia expuesta más arriba.

Será competente el Juzgado del municipio en el que se encuentre situado el bien inmueble.

Si no tiene Juzgados propios se deberá de presentar y tramitar en los Juzgados competentes al que este encomendada la competencia jurisdiccionalmente.

Cada municipio sin Juzgados pertenece a un determinado partido judicial sin que suponga ningún tipo de especialidad. Deberá de desplazarse a la capital de comarca a la que pertenezca.

Ocurre por ejemplo con municipios como Chinchón o Ciempozuelos, que a pesar de ser ciudades con importancia carecen de Juzgados propios y sus procedimientos judiciales son conocidos por los Juzgados de Valdemoro.

La recogida de objetos del inmueble
Enseres en lanzamiento

Judicialmente sólo es posible efectuar el lanzamiento en un momento determinado sin que exista la posibilidad de hacer un lanzamiento en varios días.

El lanzamiento puede suspenderse y retrasarse hasta la fecha en la que definitivamente se lleve a efecto siendo esa fecha la única final de lanzamiento.

La recogida de enseres por parte del inquilino y ocupante suele ser un problema, y es por ello que en ocasiones a pesar de recuperar el propietario la posesión existe discordia.

Discordia en cuanto al derecho del anterior ocupante o inquilino respecto de los objetos que quedan en el interior del inmueble.

Pues bien, todos objetos y enseres que se queden dentro del piso o local después de la toma de posesión se considerarán bienes abandonados.

Jurídicamente "res nulius".

Es indiferente que los objetos sean de un inquilino que de un ocupante pues jurídicamente es exactamente igual.

Derecho a la recogida de pertenencias 🎸

Toda persona tiene derecho a tener consigo las pertenencias que le son propias.

Pero precisamente por ello debe de ser diligente a la hora de entregar el inmueble sacando todos aquellos objetos que quiera mantener consigo.

Reiteramos, para el caso de que no lo saque no tiene derecho a sacarlos con posterioridad.

Siempre cabra la posibilidad de entendimiento de buena fe de parte demandante y demandada pero en el seno del procedimiento judicial suele deteriorarse le relación.

Siempre cabrá la posibilidad de quedar para otro día para que puedan retirar sus pertenecías pero será extrajudicialmente.

Cabe la posibilidad de hacerlo constar en el acta de lanzamiento, con un día y hora para la entrega pero a dicha cita no irá ningún funcionario sino únicamente la Policía o Guardia Civil.

Se trata de un acto voluntario amistoso que en algunos casos puede ser conflictivo y problemático.

A pesar de ello la Policía y Guardia Civil suele ser muy reticente no sólo a personarse sino a mantenerse en el inmueble si no existe un motivo que así lo haga necesario por violencia o intimidación.

Desahucio por destinar el inmueble a un uso ilícito. Casos en los que se ha acordado en el contrato de alquiler el uso de vivienda u otras de los lícitos.
Desahucio por uso ilícito

La Ley permite el desahucio de un propietario o persona con derecho a la posesión frente a otra persona concurriendo alguno de los requisitos establecidos al efecto.

El motivo más frecuente es la falta de pago de la renta y en segundo lugar la de terminación de la contratación por la expiración del plazo.

En cambio también puede instarse judicialmente la resolución contractual por realización en el inmueble actuaciones molestas, insalubres o ilícitas, entre otras. El problema en estos casos es la acreditación y prueba.

Existe muchas versiones sobre en que casos se puede interponer la demanda y cuales no y en que casos el Juez estima la demanda y en cuales no.

A continuación realizaremos una distinción que en muchos casos confunde a la correcta interpretación.

¿Qué se entiende por ilícito?.

Concepto definición: Ilícito es aquella actuación que va en contra de la Ley o la moral.

¿Cuál es la diferencia de ilícito con ilegal?

El concepto de ilegal es más limitado pues únicamente se tratan de actuaciones que van en contra de la Ley. En cambio ilícito es un concepto más amplio que incluye tanto aquellas actuaciones contrarias a las Leyes como las que son contrarias a la moral y ética.

Todas las actuaciones ilegales son ilícitas pero en cambio no todos las actuaciones ilícitas son ilegales.

Cómo echar a un inquilino que sí que paga el dinero del alquiler
Dudas con inquilino

El principal motivo por el que se interponen demandas de desahucio express en España es la falta de pago.

A pesar de ello existen varias situaciones que generan el derecho al propietario para instar la resolución judicial del contrato de alquiler, entre otras cabe destacar:

  • El transcurso del plazo por el que se perfeccionó el contrato o cualquieras de sus prorrogas.
  • El subarriendo.
  • La realización de usos distintos de aquellos por los que se arrendo y muy especialmente aquellos ilegales, insalubres o inmorales.
  • Realización de obras inconsentidas.

Alquileres y mercado inmobiliario:

En la actualidad los precios de los alquileres han subido y hay muchos propietarios que buscan la fórmula para echar a sus inquilinos. Se trata de resolver el alquiler a precio más económico concertado para intentar alquilarlo por más dinero y así obtener un rendimiento inmobiliario más rentable.

El mercado inmobiliario es libre, pero en la medida de lo posible se tiene que usar el sentido común y respetar los acuerdos alcanzados.

Es normal que cada una de las partes en una relación contractual busque su propio interés, pero debe de estar dentro de lo lógico y coherente.

Si se ha alquilado un inmueble a precio de mercado se debe de respetar la contratación hasta que venza para después hacer con el inmueble lo que se considere oportuno una vez recuperada la posesión.

En la actualidad se ha vuelto a cambiar la duración de los contratos de alquiler para volver a la obligación del propietario de mantener al inquilino 5 años de contrato y después otros 3 hasta los 8 si no se ha instado la resolución en el quinto año.

Con todo esto se busca favorecer la estabilidad de los alquileres.

Precisamente se establecen periódicamente medidas que van cambiando el panorama legal por ciertas malas prácticas que van realizando cada una de las partes lo que genera cierta inestabilidad e inseguridad jurídica.

Dicese de aquella relación de bienes que se realiza en un contrato de alquiler en el que se detallan todos y cada uno de los bienes de valor relevante del inmueble.

El inventario no es obligatorio, pero si conveniente.

En definitiva si existe inventario se podrá cotejar en el momento de la entrega de la posesión si efectivamente están todos los muebles y electrodomésticos que se encontraban en el inmueble en el momento del arrendamiento.

Evidentemente el inventario le conveniente e interesa básicamente al propietario.

Hay propietarios que se esfuerzan por detallar todos y cada uno de los elementos del inmueble como si les fuera la vida en ello: Lámparas, cubertería, alfombras, cuadros, escoba, fregona... etc.

No debemos de olvidar que la esencia de un arrendamiento es la cesión de un inmueble en las mejores condiciones de habitabilidad.

Si un propietario tiene miedo a que le rompan o sustraigan algún elemento de la vajilla, tal vez lo mejor sea entregar el inmueble sin ese elemento.

Además, lo mejor en el caso de realizar inventario es valorar de una manera razonable los bienes de manera que si en el momento de la entrega de la posesión no están o están dañados poder reclamar su valor.

Ejemplo modelo de inventario de contrato de arrendamiento:

Inventario de muebles y electrodomésticos
  • Lavadora: 200 euros.
  • Frigorífico: 300 euros.
  • Horno microondas: 60 euros.
  • Televisión: 300 euros.
  • Vitrocerámica: 350 euros.
  • Aire acondicionado: 500 euros.
  • Campana extractora: 140 euros.
  • Caldera: 1.000 euros.
  • Armario: 200 euros:
  • Dos mesillas: 100 euros.
  • Mueble Aparador: 120 euros.
  • Cama: 200 euros.
  • Mesa de salón: 100 euros.
  • 6 sillas de salón: 150 euros.
  • Mampara de baño: 180 euros.

Si evidentemente los inquilinos han estado 10 años en el piso y la lavadora está rota, es normal fruto del desgaste y transcurso de la vida útil del electrodoméstico.

Es conveniente realizar también un reportaje fotográfico, pero reiteramos que tampoco es cuestión de volverse locos. Hay que ser razonables. Precisamente en la práctica cuando mas sencillo y razonable es todo más simple será la relación entre inquilino y propietario.