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Mala fe del inquilino demandado consecuencias legales:

La mala fe es algo inicialmente subjetivo, pero en los casos en los que concurren ciertas premisas, se puede llegar a la certeza de que ha actuado de mala de. ¿Cuando?, por ejemplo cuando se presentan escritos sin sentido con la única intención de retrasar el proceso y ampliar el periodo de uso del inmueble. Cuando no se paga el alquiler por alegar que no tiene dinero pero después resulta que tiene las habitaciones alquiladas con lo que hace un verdadero negocio alegal. Cuando destroza de modo innecesario e intencionado el inmueble, por ejemplo arrancar las lamparas, los muebles de la cocina, realiza pintadas, agujeros en las puertas.... etc.

Buenos y malos en desahucios de inquilinos con mala fe
Mala fe, ¿buenos y malos?

En estos casos, ¿qué se puede hacer?, con independencia de la mala fe que tenga, si la demanda supone la desestimación de las pretensiones se le impondrán las costas procesales, lo que podrá ser reclamado. Además, le podrán ser reclamadas las cantidades impagadas de alquiler y cualesquiera otros conceptos que pudiera deber, así como los destrozos que puedan existir en el inmueble. La mala fe es algo que no supone por si mismo un derecho, es de una mala persona, pero es un criterio subjetivo y a veces muy variable, pues hemos tenido muchos caso de desahucio en los que inquilinos que se ha acreditado que han tenido mala fe, para mas inri, acaban ofendidos por entender que es injusto el hecho de que se tengan que ir, o incluso ofendidos por cualesquiera cuestiones personales o judiciales: Molestias del proceso, que el propietario no haya esperado a meter el desahucio, que se le haya dejado de pagar los suministros y le hayan cortado, que no se amplié el periodo de uso, que no se tenga consideración hacia sus circunstancias personales o familiares... etc. Cada caso es diferente, y no se puede generalizar, pero es frecuente contar con inquilinos de mala fe y desconsiderados en un proceso de desahucio, al igual que existen otro que no la tienen, pero que desde nuestro punto de vista. son una minoría.

Inquilino con contactos influyentes en el Juzgado:

Es muy común la indicación de frases de "yo tengo influencias", o "no sabes quien soy yo", "no sabes a quien conozco", de cara a la relación entre inquilino y propietario al igual que en otras sin fin de relaciones contractuales, lo que genera la incertidumbre por parte de la parte que recibe la información por considerar que tal vez la parte contraria cuenta con influencias suficientes como para lograr que un Juzgado le de la razón dirimiendo su controversia legal. Pues bien, en materia de desahucio express debemos de desmentir totalmente la veracidad de dichas afirmaciones, pues si bien es cierto de que frases similares son muy frecuentes, no supone que exista realmente dicho prejuicio legal, pues los Juzgados afortunadamente no funciona por influencias, sino por el contrario por la estricta aplicación de los criterios legales. La mayoría de los procedimientos de desahucio se tramitan por el incumplimiento de pago del inquilino, lo que supone que cualquier tipo de proceso de desahucio express y reclamación de renta se resulta en función de si el inquilino logra acreditar el pago de la renta, o en su caso la no procedencia del pago, lo cual no es algo subjetivo, sino objetivo que debe de acreditarse con prueba documental o cualquier otro tipo de prueba fehaciente.

Por ello, a pesar de que se suela realizar afirmaciones como "tengo una amistad", "familiar"... etc con influencia suficiente como para lograr la estimación de mis pretensiones, no es cierto, pues afortunadamente el sistema judicial en España goza con unas garantías legales que supone que no se puedan producir "mamoneos" por decirlo de un modo muy coloquial que suponga que una persona que no tenga la razón lo pueda ganar el juicio. Los juicios lo gana quien acredita la procedencia de sus peticiones judiciales sin que sea cierto que se pueda comprar la justicia. Es cierto de que pueda existir un minoritaria mala practica judicial, pero después e años de ejercicio, la experiencia de nuestro despacho de abogados es muy positiva, ya que la justicia le da la razón a quien la tiene, y a´si lo acredita judicialmente.

Varios contratos de alquiler con el mismo inquilino:

Lo mejor es hacer bien las cosas, y en ese sentido cada contrato debe de realizarse de modo único, y para el caso de que se vuelva a realizar otro contrato con el mismo inquilino, lo mejor de ser posible, es hacer constar que dicho contrato deja sin efecto el anterior. En el caso de que no se haya hecho constar expresamente se sobre entiende, y por ello el contrato de fecha posterior anulará el anterior. En caso de que existan diferentes contenidos, evidentemente el que será vinculante será el que sea coetáneo, o lo que es lo mismo, el primer contrato hasta la fecha en la que se perfeccione el segundo contrato de alquiler, y desde la fecha del segundo contrato de alquiler, vincularán las condiciones del segundo.

Por ejemplo si la renta del alquiler es de 500 euros al mes en el primer contrato, y en el segundo contrato se fija en 600 euros; el propietario tendrá derecho al cobro de los 600 euros desde la fecha del segundo contrato, sin que el inquilino pueda anteponer el primer contrato para pretender no abonar el incremento de renta. Lo mejor es acudir a un profesional antes de la realización del contrato de alquiler para evitar problemas de aplicación, a pesar de lo cual, si ya está perfeccionado, siempre será igualmente conveniente resolver cualquier duda de interpretación con un abogado experto en la materia.

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El inquilino me ha entregado las llaves del piso antes del lanzamiento, ¿qué hago?.

 

En muchas demandas de desahucio el inquilino espera hasta el último momento para alargar la posesión del inmueble, de manera que en los días antes del lanzamiento (normalmente el día anterior o el mismo día por la mañana temprano, lo que denota mala fe) se ponen las llaves a disposición del propietario ya sea dejándolas en el buzón postal, o mandando un mensaje diciendo que se han marchado del inmueble.

Y en estos casos es recurrente la duda del propietario que nos pregunta, ¿qué hago?, ¿debo de pasar al inmueble o me espero hasta que venga el Juzgado?, ¿y si viene otro ocupante a la casa y se me mete un ocupa por no haber cambiado la cerradura?. Cada caso es diferente, pero desde nuestro punto de vista, cuando es inminente el lanzamiento, se debe de esperar al mismo, pues es la única manera de tomar la posesión con garantías. Para el caso de que por el contrario no sea así y falte mucho tiempo hasta la fecha fijada por el Juzgado para el lanzamiento forzoso, será conveniente pasar al inmueble para cuanto menos revisar que no existe ninguna situación peligrosa o perjudicial (agua, luz, gas.. etc) y cambiar la cerradura, si fuera necesario con la asistencia de la Policía si se considera que pueda generar alguna situación de conflicto. Cada caso es diferente, y teniendo en cuenta que si existe un proceso de desahucio siempre existirá un abogado director del caso, se debe de consultar su opinión al respecto para analizando las circunstancias específicas del caso tomar en consideración las opciones mas ventajosas para el caso, pues de lo contrario se puede "meter la pata" con cualquier error en la toma de hecho de la posesión inmobiliaria.

Problemas para acceder al piso por culpa del inquilino arreglos de comunidad:

 

En los casos en los que existe una necesidad real de acceder a la vivienda, ya sea para la realización de reparaciones esenciales del inmueble como de la finca en si misma, o la urgente reparación de una avería (escape de agua, gas, cortocircuito, desagues.. etc) el inquilino tiene obligación de dejar acceder al inmueble, a pesar de lo cual, en ocasiones el inquilino revisa su contrato de alquiler, y sino consta así expresamente indicado, se opone al acceso de propietario y/o profesionales.

 

Pues bien, si se puede justificar la necesidad, se debe de llamar a la Policía y/o bomberos para que actúen con contundencia y en su caso hagan las actuaciones necesarias como para garantizar la seguridad del inmueble y correlativamente la de los propios ocupantes así como los colindantes, ya sean vecinos o meros viandantes. Si tiene dudas sobre como proceder en cada caso, ante la duda debe de proteger su patrimonio y la integridad de las personas, de modo que debe de insistir en la revisión y reparación de las instalaciones que puedan suponer un foco de responsabilidad y peligro. Acceso a enlace link ABOGADO DIVORCIO EXPRESS MADRID.

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Inquilino que ha metido ocupas en mi propiedad:

Es importante tener clara la situación de ocupación que existe respecto de nuestra propiedad, pues si bien es cierto que en ocasiones un inmueble (vivienda o local) es alquilada a un determinado inquilino conforme un contrato de alquiler, en ocasiones se va modificando de hecho la situación de hecho del inmueble, sin cambiar la contratación, lo que supone un descontrol, en el que la vinculación del inquilino con el inmueble se va difuminando y en muchas ocasiones, llegado un punto en el que el ocupante ya no guarda relación con el inquilino conforme contrato, no estaremos ante un desahucio por impago, sino por ocupa, lo que supondrá que no se podrá reclamar las rentas del periodo del que no se ha cobrado, pues no existe relación de contratación.

En estos casos se debe de estudiar el supuesto concreto, para tomar una u otra decisión, pues lo que está claro es que si no existe recuperación del uso y disfrute del inmueble por entrega amistosa extrajudicial se deberá de proceder al desahucio express, pues el cauce es común en casos de incumplimiento contractual como el de precario por ocupación ilegal.

 

Se podrá actuar contra el inquilino que ha metido al ocupa en nuestra propiedad, pero acreditar la intención es  muy complicado.

¿Estoy obligado a coger la carta que me mande mi inquilino?.

 

Las cartas certificadas y Burofax entre particulares por buena fe en cumplimiento de los acuerdos supone que las comunicaciones entre las partes sean recibidas por los destinaros, a pesar de lo cual, no existe obligación legal de recibirlos por ninguna de las partes, a pesar de ello, se supone que debe colaborar entre las partes contratantes, y denota mala fe la no recepción de las comunicaciones, y existe el riesgo de que pase el tiempo y se tengan por cumplida la comunicación creando indefensión al no poder defender sus derechos al no haber conocido el contenido del comunicado.

Lo mejor es recibir las comunicaciones y contestar como proceda para así poder realizar las actuaciones extrajudiciales y judiciales que procedan. No tiene obligación de recibir la comunicación, pero evidentemente será mejor para evitar situaciones perjudiciales ante la falta de recepción, pues en los casos en los que se remite Burofax es por estar la relación personal deteriorada, y ambas partes tener intereses contrapuestos que previsiblemente serán difílcies de conciliar.

ALQUILER DE PISO EN EL QUE SE QUEDA LA MUJER O EL MARIDO DEL INQUILINO O INQUILINA:

 

Hemos de aclarar que el contrato de alquiler se mantiene desde el comienzo hasta la resolución del mismo, o bien, hasta que es modificado por otro documento en el que las partes intervinientes del contrato de arrendamiento, o en su defecto, resolución judicial, varíen los efectos o contenido legal del contrato de alquiler.

 

En los casos en los que se ha alquilado a una persona casada, sea el marido o mujer, y esté a nombre de uno sólo de los miembros del matrimonio o ambos, la vida privada de los inquilinos es indiferente al propietario, de manera que podrá reclamar todos y cada uno de los derechos a la parte obligada conforme contrato, sin perjuicio de que en el inmueble pueda residir realmente uno sólo de los dos, o incluso el cónyuge al que no se ha alquilado el inmueble.

 

Es recomendable en los casos de alquiler a dos o mas personas, que se haga constar en el contrato de alquilar de un modo claro que los arrendatarios asumen la responsabilidad solidaria respecto del alquiler del piso. No debe de preocuparse por la persona que realmente resida en el piso, sólo por cobrar la renta y dar cumplimiento a las demás obligaciones contractuales como son el cuidado y mantenimiento del inmueble, realización de obras, subarriendo... etc. Hemos de confirmar que el subarriendo es aquel que se hace por precio, el hecho de que resida la mujer o marido del inquilino sin que se abone precio al efecto, no supone un subarriendo, pues el obligado y responsable hasta la resolución del contrato sera el titular del mismo.

 

 

Las disputas matrimoniales son complejas, por lo que siempre será mejor un entendimiento por la mediación entre partes, o con profesionales si es necesario, nosotros somos expertos en dicha materia, tanto derecho de propiedad como matrimonial.

¿QUE PASA SI LLEGA EL DÍA DEL JUICIO Y EL DEMANDADO NO HA CONTESTADO?.

 

Para el caso de que llegado el día de juicio no haya contestado el inquilino por medio de la oposición, ¿qué ocurre?, ¿se celebra el juicio o no?, dependerá de si el inquilino está en plazo de contestar, pues son 10 días hábiles desde el día de la recepción de la notificación.

 

  • Para el caso de que el demandado  haya recibido la notificación, y aún esté en plazo de oposición se deberá de suspender el acto del juicio, a no ser que ambas partes comparezcan y decidan celebrar el juicio. La parte demandada podrá solicitar la suspensión por estar en plazo de oposición, y la parte demandante por seguridad jurídica, al no haber conocido con anterioridad el contenido del escrito de oposición.
  • Para el caso de que se haya pasado el plazo sin oposición de la parte demandada, no se celebrará el acto del juicio y se pasará sin mas trámite al lanzamiento directo.

El problema que existe en el sistema judicial en España es que en muchos casos los escritos van con retraso, y no se puede cerciorar antes del día de celebración del juicio de si se ha presentado la oposición, o no, debiendo en muchos casos acudir la parte demandante al acto del juicio para evitar sorpresas imprevistas.

INTENTAR QUE EL INQUILINO SE VAYA ANTES DE LA FECHA DE JUICIO:

 

Desde el momento en el que se interponer la demanda de desahucio, el inquilino podrá depositar las llaves de la vivienda en el Juzgado, pues se asignará un número de procedimiento, en el que en cualquier momento, incluso el día antes del lanzamiento, se podrá proceder a la entrega de las llaves y consiguiente posesión del inmueble por parte del inquilino. Desde nuestro despacho de abogados dejamos constancia de nuestros datos de contacto a los efectos de poder mediar con el inquilino e INTENTAR QUE SE VAYA ANTES DE LA FECHA DE JUICIO Y LANZAMIENTO, pues en definitiva es la mejor solución para el propietario, que en estos casos, recupera antes el uso y disfrute de la vivienda, y podrá disponer de la misma, entregándola normalmente en un estado mejor al realizar la entrega mediando entendimiento al respecto.

La llave realmente es un símbolo de la vivienda, pues puede ser que la llave entregada no se corresponda con la existente en la propiedad (y por tanto no de acceso al inmueble), o que después de la recuperación de la posesión si no se cambia de cerradura pueda entrar el inquilino con una copia de la llave anterior que pudiera tener; siendo la mejor opción, la más diligente, cambiar la cerradura por medio de cerrajero, o uno mismo si sabe hacerlo. De no realizarse el acuerdo con el inquilino habrá que llegar hasta el final de la DEMANDA DE DESAHUCIO EXPRESS, el lanzamiento judicial forzoso.