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Arras: Contrato de arras de compra venta que no llega a perfeccionarse.

Hemos tenido la semana pasada un caso complejo en el que un propietario había acordado la compraventa de su piso a un comprador, y es por ello que firmaron un contrato de arras, en el que concretamente el comprador abonaba la cantidad de 6.000 euros a cambio de la reserva de la operación de compraventa, que debía de perfeccionarse por el precio de 120.000 euros dentro de los 3 meses siguientes a la firma de las arras.

Pues bien, en aras del entendimiento y de la buena fe, la propiedad permite el acceso y copia de llaves del inmueble al comprador para que pudiera ir pidiendo presupuestos para la obra que quería realizar una vez se otorgara la compra venta en el Notario, que pasa a residir en el mismo sin previo consentimiento. Llegado el momento y plazo acordado el comprador no obtiene la financiación necesaria y no puede comprar el inmueble pero se queda en la propiedad sin dar opción amistosa al propietario o entrar ni disponer en el uso.

En estos casos no existe relación arrendaticia, y es por ello que lo mejor es negociar con el comprador y ocupante, pes de lo contrario no cabra otra posibilidad que la de acudir al procedimiento de desahucio, no por resolución contractual, sino por precario, pues existe una ocupación sin justo título. El motivo de la posesión fue el contrato de compraventa que no llego a perfeccionarse, y es por ello que el ocupante carece de justificación para la posesión y se convierte en un precarista.

En la actualidad se ha presentado la demanda verbal de desahucio por precario, en un plazo de unos 20 días se ha requerido para la firma del poder del procurador, y estamos pendientes de la notificación a la parte demanda. El plazo medio aproximado de tramitación es de 5 ó 6 meses en los Juzgados de Madrid capital.

Contrato de arras de vivienda que no se perfecciona y se queda el comprador ocupando la vivienda
Contrato de arras
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Contrato de alquiler chapucero:

En la mayoría de los casos las personas que no son profesionales del sector inmobiliario, y muchas de ellas alquilan su vivienda con un contrato "de cualquier manera", en muchos casos con las prisas, y sin demasiado rigor, pues se tiende a confiar de la palabra de las partes, propietario e inquilino, sin prestar demasiada importancia al documento, el contrato de alquiler. Para que un contrato de alquiler tenga virtualidad se tendrá que hacer constar las partes, el objeto de arriendo (vivienda), el precio del alquiler, y la fecha de inicio de la obligación (para el caso de que no se establezca periodo de duración, se aplicarán las disposición de la Ley de Arrendamientos Urbanos por defecto).

Si el contrato de alquiler suscrito carece de alguno de dichos elementos existirá un problema de cara a obligar a la parte contraria al cumplimento de sus obligaciones, pues, por ejemplo:

  • ¿Cómo se va a pretender que pague el alquiler una persona que no ha firmado el contrato o que ni tan siquiera está debidamente identificado?.
  • ¿Cómo se va a pretender que pague el alquiler una persona si en el contrato de alquiler no consta cual es el inmueble objeto de arriendo, la cantidad que debe de pagar o desde cuando debe de hacerlo?.

Se podrán utilizar los medios de prueba o indicios que sea posible acreditar, a pesar de lo cual si el contrato es una chapuza, la demanda basada en el mismo también será chapucera, y por ello habrá que enfocarlo de la menor manera posible para evitar que la parte demandada aproveche la situación para alegar el no sometimiento a la contratación y que sean desestimadas nuestras pretensiones judiciales. Por ello, debe de procurar contar con el asesoramiento de abogados expertos en la materia, para tratar de hacer el Desahucio express rápido y en la medida de lo posible inteligente y eficiente.

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