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Mala fe del inquilino demandado consecuencias legales:

La mala fe es algo inicialmente subjetivo, pero en los casos en los que concurren ciertas premisas, se puede llegar a la certeza de que ha actuado de mala de. ¿Cuando?, por ejemplo cuando se presentan escritos sin sentido con la única intención de retrasar el proceso y ampliar el periodo de uso del inmueble. Cuando no se paga el alquiler por alegar que no tiene dinero pero después resulta que tiene las habitaciones alquiladas con lo que hace un verdadero negocio alegal. Cuando destroza de modo innecesario e intencionado el inmueble, por ejemplo arrancar las lamparas, los muebles de la cocina, realiza pintadas, agujeros en las puertas.... etc.

Buenos y malos en desahucios de inquilinos con mala fe
Mala fe, ¿buenos y malos?

En estos casos, ¿qué se puede hacer?, con independencia de la mala fe que tenga, si la demanda supone la desestimación de las pretensiones se le impondrán las costas procesales, lo que podrá ser reclamado. Además, le podrán ser reclamadas las cantidades impagadas de alquiler y cualesquiera otros conceptos que pudiera deber, así como los destrozos que puedan existir en el inmueble. La mala fe es algo que no supone por si mismo un derecho, es de una mala persona, pero es un criterio subjetivo y a veces muy variable, pues hemos tenido muchos caso de desahucio en los que inquilinos que se ha acreditado que han tenido mala fe, para mas inri, acaban ofendidos por entender que es injusto el hecho de que se tengan que ir, o incluso ofendidos por cualesquiera cuestiones personales o judiciales: Molestias del proceso, que el propietario no haya esperado a meter el desahucio, que se le haya dejado de pagar los suministros y le hayan cortado, que no se amplié el periodo de uso, que no se tenga consideración hacia sus circunstancias personales o familiares... etc. Cada caso es diferente, y no se puede generalizar, pero es frecuente contar con inquilinos de mala fe y desconsiderados en un proceso de desahucio, al igual que existen otro que no la tienen, pero que desde nuestro punto de vista. son una minoría.

Arras: Contrato de arras de compra venta que no llega a perfeccionarse.

Hemos tenido la semana pasada un caso complejo en el que un propietario había acordado la compraventa de su piso a un comprador, y es por ello que firmaron un contrato de arras, en el que concretamente el comprador abonaba la cantidad de 6.000 euros a cambio de la reserva de la operación de compraventa, que debía de perfeccionarse por el precio de 120.000 euros dentro de los 3 meses siguientes a la firma de las arras.

Pues bien, en aras del entendimiento y de la buena fe, la propiedad permite el acceso y copia de llaves del inmueble al comprador para que pudiera ir pidiendo presupuestos para la obra que quería realizar una vez se otorgara la compra venta en el Notario, que pasa a residir en el mismo sin previo consentimiento. Llegado el momento y plazo acordado el comprador no obtiene la financiación necesaria y no puede comprar el inmueble pero se queda en la propiedad sin dar opción amistosa al propietario o entrar ni disponer en el uso.

En estos casos no existe relación arrendaticia, y es por ello que lo mejor es negociar con el comprador y ocupante, pes de lo contrario no cabra otra posibilidad que la de acudir al procedimiento de desahucio, no por resolución contractual, sino por precario, pues existe una ocupación sin justo título. El motivo de la posesión fue el contrato de compraventa que no llego a perfeccionarse, y es por ello que el ocupante carece de justificación para la posesión y se convierte en un precarista.

En la actualidad se ha presentado la demanda verbal de desahucio por precario, en un plazo de unos 20 días se ha requerido para la firma del poder del procurador, y estamos pendientes de la notificación a la parte demanda. El plazo medio aproximado de tramitación es de 5 ó 6 meses en los Juzgados de Madrid capital.

Contrato de arras de vivienda que no se perfecciona y se queda el comprador ocupando la vivienda
Contrato de arras

Pedir presupuesto a despacho de abogados:

Lo mejor y mas prudente antes de realizar ningúna contratación de cualquier tipo que sea, más aun en los casos de contratación de asesoría jurídica, lo mejor es pedir presupuestos a varios bufetes. En nuestro caso, no será necesario pedir presupuesto, pues nuestro precio es cerrado y final: 500 euros incluyendo abogado, procurador e IVA, todos los costes profesionales jurídicos incluidos. Una vez conozca las condiciones, lo conveniente es poder contactar para tener contacto en primera persona

El mejor precio de desahucio de Madrid y toda España
Presupuesto de desahucio

Es cuestión esencial del propietario que tiene una necesidad de tramitación de procedimiento de desahucio la de poder contar con un abogado de su confianza, así como la tramitación ágil del proceso, sin demoras, sin sorpresas y sin cuestiones no previstas en el momento de la contratación, pues de ser así, probablemente no hubiera tomado la decisión de contratar con ese determinado bufete.

Los vecinos se quedan de los ruidos de mis inquilinos, ¿qué hago?.

 

Si usted ha alquilado su piso y los vecinos de ese inmueble se quejan de los ruidos que generan, no podrán hacer nada mas allá de llamarles la atención reproduciendo las quejas y molestias de los vecinos. También habrá que valorar la veracidad de las quejas, pues en muchos casos son exageraciones fruto de problemas de convivencia entre las partes. Diferenciar cuando un inquino hace un ruido razonable de otro molesto y contrario a las normas de buena vecindad es muy difícil. Hemos de aclarar que evidentemente el culpable de los ruidos es la persona que los genera, en este caso el inquilino, y no la persona que ha alquilado el inmueble, pues no es responsable de las actividades generadas en el mismo. No es cuestión de exagerar aún mas las cosas, pues tanta responsabilidad tiene quien no respeta el descanso de los vecinos, como los vecinos que se quejan exageradamente de ruidos razonables debido a que no se saben adaptar a la vida en comunidad, y deberían de plantearse, si es que se lo pueden permitir, vivir en una vivienda única y exclusiva sin vecino colindantes susceptible de poder generar problemas de cohabitabilidad.

Ruidos molestos de inquilinos
Molestias por ruidos de inquilinos a los vecinos

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Divorciarme y echar a mi ex de casa, ¿qué hago si no quiere irse?.

Cualquier divorcio supone un reto de conciliación entre las pretensiones de ambos cónyuges que convergen a un divorcio en un momento de confusión generalizada en la que se mezcla lo emocional (todos aquellos motivos que nos han hecho llegar divorciarnos) y lo jurídico con todas aquellas estipulaciones que hay que hacer constar en el convenio regulador de mutuo acuerdo, o que serán discutidas como hecho controvertido en el procedimiento contencioso que tendrá que tramitarse en defecto de acuerdo.

Por ello, en los casos en los que la convivencia matrimonial se ha consolidado en la propiedad de uno de los cónyuges por ser de su propiedad o en un piso de alquiler a nombre de uno de los esposos dicho inmueble constituye domicilio conyugal, debiendo de valorar a qué cónyuge, esposo o esposa, le corresponde la atribución del uso y disfrute. Información divorcio express.

En primer lugar tiene prioridad en los casos de divorcios con hijos (al igual que en el caso de parejas en las que no existe matrimonio pero si hijos) tendrá prioridad el progenitor al que se le atribuya la guarda y custodia de los hijos. Si no existen hijos tendrá prioridad el titular del derecho, a no ser que exista una situación de gran desequilibrio económico entre los cónyuges que motive la compensación atribuyendo el uso temporal o definitivo al otro cónyuge. Además, la hipoteca o el alquiler deberá de abonarlo el obligado a ello con independencia de si se le ha atribuido el uso  y disfrute, o no.

Lo normal es que con el divorcio la persona que no es propietaria titular del derecho de posesión del inmueble (titular del contrato de alquiler) de motu propio decida marcharse, con independencia de que pueda solicitar un tiempo hasta que pueda retirar su enseres o pueda encontrar otra solución habitacional, aunque cada caso es diferente, y por eso antes de plantearse echar "a las malas" a aquella persona que hemos querido hasta el punto de casarnos con él o ella, lo que no es justo, puede optar al asesoramiento de abogados expertos en la materia, como nosotros.

Divorciarme y echar a mi ex de casa, ¿qué hago si no quiere irse?, mediar.

Inquilino con contactos influyentes en el Juzgado:

Es muy común la indicación de frases de "yo tengo influencias", o "no sabes quien soy yo", "no sabes a quien conozco", de cara a la relación entre inquilino y propietario al igual que en otras sin fin de relaciones contractuales, lo que genera la incertidumbre por parte de la parte que recibe la información por considerar que tal vez la parte contraria cuenta con influencias suficientes como para lograr que un Juzgado le de la razón dirimiendo su controversia legal. Pues bien, en materia de desahucio express debemos de desmentir totalmente la veracidad de dichas afirmaciones, pues si bien es cierto de que frases similares son muy frecuentes, no supone que exista realmente dicho prejuicio legal, pues los Juzgados afortunadamente no funciona por influencias, sino por el contrario por la estricta aplicación de los criterios legales. La mayoría de los procedimientos de desahucio se tramitan por el incumplimiento de pago del inquilino, lo que supone que cualquier tipo de proceso de desahucio express y reclamación de renta se resulta en función de si el inquilino logra acreditar el pago de la renta, o en su caso la no procedencia del pago, lo cual no es algo subjetivo, sino objetivo que debe de acreditarse con prueba documental o cualquier otro tipo de prueba fehaciente.

Por ello, a pesar de que se suela realizar afirmaciones como "tengo una amistad", "familiar"... etc con influencia suficiente como para lograr la estimación de mis pretensiones, no es cierto, pues afortunadamente el sistema judicial en España goza con unas garantías legales que supone que no se puedan producir "mamoneos" por decirlo de un modo muy coloquial que suponga que una persona que no tenga la razón lo pueda ganar el juicio. Los juicios lo gana quien acredita la procedencia de sus peticiones judiciales sin que sea cierto que se pueda comprar la justicia. Es cierto de que pueda existir un minoritaria mala practica judicial, pero después e años de ejercicio, la experiencia de nuestro despacho de abogados es muy positiva, ya que la justicia le da la razón a quien la tiene, y a´si lo acredita judicialmente.

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Presentar demanda de desahucio express en enero, ¿es buen mes?.

No son pocos los propietarios que en el mes de enero se deciden a realizar aquello que han ido dejando sin hacer a lo largo del mes anterior. Ocurre frecuentemente con los procesos de desahucio express, preguntándonos, ¿el mes de enero es un mes "bueno" para presentar una demanda de desahucio express en el Juzgado?. Existen dos cuestiones principales que inciden al respecto que deben de ser tenidas en cuenta:

  • El mes de enero supone arrastrar el retraso originado por las festividades Navideño. Es un retraso menor al de verano, tanto por días que no se han trabajado en los Juzgados y por ello se ha ido acumulando trabajo, como por demandas que están pendientes de presentar y que pasadas las fiestas se suelen presentar "de golpe":
  • El mes de enero es una fecha acorde para presentar la demanda, pues si el proceso no se demora, se podrá echar al inquilino y por tanto recuperar el uso del inmueble antes del verano, pues de legar al mes de agosto, ya tendía que realizarse a partir de septiembre pues agosto es un mes inhábil.

En definitiva no hay ningún mes bueno para presentar la demanda de desahucio, más aún teniendo en cuenta que el sistema judicial en España no es tan rápido como debería de ser, pues rápido sólo tiene el nombre, "desahucio express", a pesar de que el periodo de tramitación sea de unos 6 meses de media.

Demanda de desahucio en 2018:

Existen múltiples opiniones y estudios de procedimientos judiciales, a pesar de lo cual, y desde nuestro punto e vista, teniendo en cuenta que nos dedicamos a procedimientos de desahucio express entre particulares, no hipotecarios de bancos ni entidades financieras, las demandas de desahucio han ido en aumento estos años atrás. La previsión para 2018, por desgracia, es que sigan aumentando ligeramente conforme a la tendencia actual.

En España sigue sin existir listas oficiales de morosidad de alquileres, de manera que de no modificarse la Ley o proteger a los propietarios con información de personas reincidentes en el impago de las rentas arrendaticias, el propietario está desprotegido ante personas que deliberadamente se dedican a alquilar inmuebles y no pagar la renta hasta que son desahuciadas por la demanda de desahucio, a sabiendas de que el plazo de tramitación desde la presentación de la demanda en el Juzgado (siempre existe en tiempo de impago y toma de decisión de demandar de entre dos meses y un años), unos 6 meses después; y muchos propietarios exigen injustamente a las personas que desean ser inquilinos garantías excesivas y pretende establecer condiciones abusivas, siendo ambos casos malas prácticas, derivadas del abuso de la situación de derecho injusta.

No es razonable que una demanda de desahucio tarde tanto en tramitarse, tampoco que exista tanta morosidad, pues si bien es cierto que la crisis ha provocado situaciones de desamparo de familias enteras que no podrían acceder a una vivienda llegando a aumentar alarmantemente la ocupación, en la actualidad la ocupación ilegal se va manteniendo y corrigiendo, pero las demandas de desahucio contractual por impago, aumentando llegando a cifras que en absoluto son razonables.

El abuso no es innato de los propietarios o de los inquilinos, pues sus circunstancias son variables y dependen de sus necesidades, pues se trata al fin y al cabo de personas, siendo en muchos casos los mismos individuos inquilinos de una vivienda y propietarios de otra. A pesar de lo cual, desde nuestra experiencia podemos llegar a la conclusión de que la Ley en la actualidad favorece malas prácticas de inquilinos y desampara jurídicamente a propietarios que carecen de mecanismos legales eficientes para hacer valer sus derechos.

 

 

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¿Va Policía Local, Nacional o Guardia Civil al lanzamiento?.

 

Al acto del lanzamiento judicial acuden normalmente agentes de la Policía Local del municipio en el que se encuentre afincado el inmueble objeto de desahucio, ya sea vivienda  local. En algunas ocasiones es posible que acuda la Policía Nacional o Guardía Civil, pero no es en absoluto habitual, pues reiteramos, la competencia recae sobre la Policía Local. Por ejemplo, en un desahucio express en Madrid capital, intervendrá la Policía Local del municipio de Madrid.

Normalmente el día señalado por el Juzgado, a la hora del lanzamiento, acude un coche de Policía con dos agentes para evitar situaciones de posible conflicto, al desconocer si existen ocupantes en el inmueble que se va a desocupar. La situación que se repite mas es que los inquilinos u ocupantes ya se hayan marchado el día del lanzamiento, pero es posible que no sea así, e incluso que se puedan producir situaciones violencias o intimidatorias hacia la comisión judicial, cerrajero, procurador, abogado o propietarios, por lo que los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad se personan para mantener el control y evitar situaciones indeseables.

Hasta que no se persona la Policía, no se procede al desalojo, para el caso de que haya existido cualquier tipo de descuadre y no haya recibido el aviso la Policía, se suele llamar para que el patrulla mas cercana en ese momento se persone en el lugar, manteniendo el lanzamiento, pues el propietario tiene derecho a recuperar la posesión de su piso en la fecha fijada judicialmente, no siendo motivo de suspensión la no personación policial, pues en su caso, reiteramos, se procede a solicitar su asistencia a la mayor brevedad. En ningún caso debe de realizar gestiones de aviso el cliente demandante y propietario, pues dichas gestiones son realizadas de oficio por el Tribunal.

 

 

Actualizar alquiler, ¿cómo lo hago? IPC anual INE:

En los contratos de alquiler se suele hacer constar en alguna de las estipulaciones que la renta se actualizará conforme variaciones experimentadas por el índice de Precios de Consumo, el denominado IPC. Pues bien, ¿dónde se puede consultar cuando tengo que subir el alquiler a mi inquilino?. Es de aplicación en la actualidad las variaciones las cuantifica en Instituto Nacional de Estadística, el denominado INE.

Una vez aclarado y sabido qué Organismo se encarga de publicar las variaciones de precios de consumo, ¿cómo puedo calcularlo y saber cuando me tiene que pagar el inquilino?. Lo mas cómodo (pues existe la posibilidad de imprimirlo) es acceder a la página web oficial con la aplicación online: Acceso sistema de cálculo de rentas de la INE.

La actualización no es obligatoria, pues en todo momento las partes pueden pactar subir o bajar la renta en la cuantía que consideren oportuno. Normalmente se acuerda la subida de la renta conforme INE y se cumple, a pesar de lo cual se puede acordar de una manera diferente, y en defecto de pacto en contra (que en caso de controversia deberá de ser acreditado) es aplicable lo pactado inicialmente en el contrato, reiteramos se debe de confirmar con las estipulaciones del mismo, pero normalmente variaciones conforme IPC.

Para el caso de que en el futuro otra Organización diferente al INE se ocupe de dicha función, se aplicará por analogía conforme las directrices marcadas al respecto.