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Divorciarme y echar a mi ex de casa, ¿qué hago si no quiere irse?.

Cualquier divorcio supone un reto de conciliación entre las pretensiones de ambos cónyuges que convergen a un divorcio en un momento de confusión generalizada en la que se mezcla lo emocional (todos aquellos motivos que nos han hecho llegar divorciarnos) y lo jurídico con todas aquellas estipulaciones que hay que hacer constar en el convenio regulador de mutuo acuerdo, o que serán discutidas como hecho controvertido en el procedimiento contencioso que tendrá que tramitarse en defecto de acuerdo.

Por ello, en los casos en los que la convivencia matrimonial se ha consolidado en la propiedad de uno de los cónyuges por ser de su propiedad o en un piso de alquiler a nombre de uno de los esposos dicho inmueble constituye domicilio conyugal, debiendo de valorar a qué cónyuge, esposo o esposa, le corresponde la atribución del uso y disfrute. Información divorcio express.

En primer lugar tiene prioridad en los casos de divorcios con hijos (al igual que en el caso de parejas en las que no existe matrimonio pero si hijos) tendrá prioridad el progenitor al que se le atribuya la guarda y custodia de los hijos. Si no existen hijos tendrá prioridad el titular del derecho, a no ser que exista una situación de gran desequilibrio económico entre los cónyuges que motive la compensación atribuyendo el uso temporal o definitivo al otro cónyuge. Además, la hipoteca o el alquiler deberá de abonarlo el obligado a ello con independencia de si se le ha atribuido el uso  y disfrute, o no.

Lo normal es que con el divorcio la persona que no es propietaria titular del derecho de posesión del inmueble (titular del contrato de alquiler) de motu propio decida marcharse, con independencia de que pueda solicitar un tiempo hasta que pueda retirar su enseres o pueda encontrar otra solución habitacional, aunque cada caso es diferente, y por eso antes de plantearse echar "a las malas" a aquella persona que hemos querido hasta el punto de casarnos con él o ella, lo que no es justo, puede optar al asesoramiento de abogados expertos en la materia, como nosotros.

Divorciarme y echar a mi ex de casa, ¿qué hago si no quiere irse?, mediar.

Inquilino con contactos influyentes en el Juzgado:

Es muy común la indicación de frases de "yo tengo influencias", o "no sabes quien soy yo", "no sabes a quien conozco", de cara a la relación entre inquilino y propietario al igual que en otras sin fin de relaciones contractuales, lo que genera la incertidumbre por parte de la parte que recibe la información por considerar que tal vez la parte contraria cuenta con influencias suficientes como para lograr que un Juzgado le de la razón dirimiendo su controversia legal. Pues bien, en materia de desahucio express debemos de desmentir totalmente la veracidad de dichas afirmaciones, pues si bien es cierto de que frases similares son muy frecuentes, no supone que exista realmente dicho prejuicio legal, pues los Juzgados afortunadamente no funciona por influencias, sino por el contrario por la estricta aplicación de los criterios legales. La mayoría de los procedimientos de desahucio se tramitan por el incumplimiento de pago del inquilino, lo que supone que cualquier tipo de proceso de desahucio express y reclamación de renta se resulta en función de si el inquilino logra acreditar el pago de la renta, o en su caso la no procedencia del pago, lo cual no es algo subjetivo, sino objetivo que debe de acreditarse con prueba documental o cualquier otro tipo de prueba fehaciente.

Por ello, a pesar de que se suela realizar afirmaciones como "tengo una amistad", "familiar"... etc con influencia suficiente como para lograr la estimación de mis pretensiones, no es cierto, pues afortunadamente el sistema judicial en España goza con unas garantías legales que supone que no se puedan producir "mamoneos" por decirlo de un modo muy coloquial que suponga que una persona que no tenga la razón lo pueda ganar el juicio. Los juicios lo gana quien acredita la procedencia de sus peticiones judiciales sin que sea cierto que se pueda comprar la justicia. Es cierto de que pueda existir un minoritaria mala practica judicial, pero después e años de ejercicio, la experiencia de nuestro despacho de abogados es muy positiva, ya que la justicia le da la razón a quien la tiene, y a´si lo acredita judicialmente.

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Presentar demanda de desahucio express en enero, ¿es buen mes?.

No son pocos los propietarios que en el mes de enero se deciden a realizar aquello que han ido dejando sin hacer a lo largo del mes anterior. Ocurre frecuentemente con los procesos de desahucio express, preguntándonos, ¿el mes de enero es un mes "bueno" para presentar una demanda de desahucio express en el Juzgado?. Existen dos cuestiones principales que inciden al respecto que deben de ser tenidas en cuenta:

  • El mes de enero supone arrastrar el retraso originado por las festividades Navideño. Es un retraso menor al de verano, tanto por días que no se han trabajado en los Juzgados y por ello se ha ido acumulando trabajo, como por demandas que están pendientes de presentar y que pasadas las fiestas se suelen presentar "de golpe":
  • El mes de enero es una fecha acorde para presentar la demanda, pues si el proceso no se demora, se podrá echar al inquilino y por tanto recuperar el uso del inmueble antes del verano, pues de legar al mes de agosto, ya tendía que realizarse a partir de septiembre pues agosto es un mes inhábil.

En definitiva no hay ningún mes bueno para presentar la demanda de desahucio, más aún teniendo en cuenta que el sistema judicial en España no es tan rápido como debería de ser, pues rápido sólo tiene el nombre, "desahucio express", a pesar de que el periodo de tramitación sea de unos 6 meses de media.

Demanda de desahucio en 2018:

Existen múltiples opiniones y estudios de procedimientos judiciales, a pesar de lo cual, y desde nuestro punto e vista, teniendo en cuenta que nos dedicamos a procedimientos de desahucio express entre particulares, no hipotecarios de bancos ni entidades financieras, las demandas de desahucio han ido en aumento estos años atrás. La previsión para 2018, por desgracia, es que sigan aumentando ligeramente conforme a la tendencia actual.

En España sigue sin existir listas oficiales de morosidad de alquileres, de manera que de no modificarse la Ley o proteger a los propietarios con información de personas reincidentes en el impago de las rentas arrendaticias, el propietario está desprotegido ante personas que deliberadamente se dedican a alquilar inmuebles y no pagar la renta hasta que son desahuciadas por la demanda de desahucio, a sabiendas de que el plazo de tramitación desde la presentación de la demanda en el Juzgado (siempre existe en tiempo de impago y toma de decisión de demandar de entre dos meses y un años), unos 6 meses después; y muchos propietarios exigen injustamente a las personas que desean ser inquilinos garantías excesivas y pretende establecer condiciones abusivas, siendo ambos casos malas prácticas, derivadas del abuso de la situación de derecho injusta.

No es razonable que una demanda de desahucio tarde tanto en tramitarse, tampoco que exista tanta morosidad, pues si bien es cierto que la crisis ha provocado situaciones de desamparo de familias enteras que no podrían acceder a una vivienda llegando a aumentar alarmantemente la ocupación, en la actualidad la ocupación ilegal se va manteniendo y corrigiendo, pero las demandas de desahucio contractual por impago, aumentando llegando a cifras que en absoluto son razonables.

El abuso no es innato de los propietarios o de los inquilinos, pues sus circunstancias son variables y dependen de sus necesidades, pues se trata al fin y al cabo de personas, siendo en muchos casos los mismos individuos inquilinos de una vivienda y propietarios de otra. A pesar de lo cual, desde nuestra experiencia podemos llegar a la conclusión de que la Ley en la actualidad favorece malas prácticas de inquilinos y desampara jurídicamente a propietarios que carecen de mecanismos legales eficientes para hacer valer sus derechos.

 

 

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¿Va Policía Local, Nacional o Guardia Civil al lanzamiento?.

 

Al acto del lanzamiento judicial acuden normalmente agentes de la Policía Local del municipio en el que se encuentre afincado el inmueble objeto de desahucio, ya sea vivienda  local. En algunas ocasiones es posible que acuda la Policía Nacional o Guardía Civil, pero no es en absoluto habitual, pues reiteramos, la competencia recae sobre la Policía Local. Por ejemplo, en un desahucio express en Madrid capital, intervendrá la Policía Local del municipio de Madrid.

Normalmente el día señalado por el Juzgado, a la hora del lanzamiento, acude un coche de Policía con dos agentes para evitar situaciones de posible conflicto, al desconocer si existen ocupantes en el inmueble que se va a desocupar. La situación que se repite mas es que los inquilinos u ocupantes ya se hayan marchado el día del lanzamiento, pero es posible que no sea así, e incluso que se puedan producir situaciones violencias o intimidatorias hacia la comisión judicial, cerrajero, procurador, abogado o propietarios, por lo que los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad se personan para mantener el control y evitar situaciones indeseables.

Hasta que no se persona la Policía, no se procede al desalojo, para el caso de que haya existido cualquier tipo de descuadre y no haya recibido el aviso la Policía, se suele llamar para que el patrulla mas cercana en ese momento se persone en el lugar, manteniendo el lanzamiento, pues el propietario tiene derecho a recuperar la posesión de su piso en la fecha fijada judicialmente, no siendo motivo de suspensión la no personación policial, pues en su caso, reiteramos, se procede a solicitar su asistencia a la mayor brevedad. En ningún caso debe de realizar gestiones de aviso el cliente demandante y propietario, pues dichas gestiones son realizadas de oficio por el Tribunal.

 

 

Actualizar alquiler, ¿cómo lo hago? IPC anual INE:

En los contratos de alquiler se suele hacer constar en alguna de las estipulaciones que la renta se actualizará conforme variaciones experimentadas por el índice de Precios de Consumo, el denominado IPC. Pues bien, ¿dónde se puede consultar cuando tengo que subir el alquiler a mi inquilino?. Es de aplicación en la actualidad las variaciones las cuantifica en Instituto Nacional de Estadística, el denominado INE.

Una vez aclarado y sabido qué Organismo se encarga de publicar las variaciones de precios de consumo, ¿cómo puedo calcularlo y saber cuando me tiene que pagar el inquilino?. Lo mas cómodo (pues existe la posibilidad de imprimirlo) es acceder a la página web oficial con la aplicación online: Acceso sistema de cálculo de rentas de la INE.

La actualización no es obligatoria, pues en todo momento las partes pueden pactar subir o bajar la renta en la cuantía que consideren oportuno. Normalmente se acuerda la subida de la renta conforme INE y se cumple, a pesar de lo cual se puede acordar de una manera diferente, y en defecto de pacto en contra (que en caso de controversia deberá de ser acreditado) es aplicable lo pactado inicialmente en el contrato, reiteramos se debe de confirmar con las estipulaciones del mismo, pero normalmente variaciones conforme IPC.

Para el caso de que en el futuro otra Organización diferente al INE se ocupe de dicha función, se aplicará por analogía conforme las directrices marcadas al respecto.

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Contrato de alquiler chapucero:

En la mayoría de los casos las personas que no son profesionales del sector inmobiliario, y muchas de ellas alquilan su vivienda con un contrato "de cualquier manera", en muchos casos con las prisas, y sin demasiado rigor, pues se tiende a confiar de la palabra de las partes, propietario e inquilino, sin prestar demasiada importancia al documento, el contrato de alquiler. Para que un contrato de alquiler tenga virtualidad se tendrá que hacer constar las partes, el objeto de arriendo (vivienda), el precio del alquiler, y la fecha de inicio de la obligación (para el caso de que no se establezca periodo de duración, se aplicarán las disposición de la Ley de Arrendamientos Urbanos por defecto).

Si el contrato de alquiler suscrito carece de alguno de dichos elementos existirá un problema de cara a obligar a la parte contraria al cumplimento de sus obligaciones, pues, por ejemplo:

  • ¿Cómo se va a pretender que pague el alquiler una persona que no ha firmado el contrato o que ni tan siquiera está debidamente identificado?.
  • ¿Cómo se va a pretender que pague el alquiler una persona si en el contrato de alquiler no consta cual es el inmueble objeto de arriendo, la cantidad que debe de pagar o desde cuando debe de hacerlo?.

Se podrán utilizar los medios de prueba o indicios que sea posible acreditar, a pesar de lo cual si el contrato es una chapuza, la demanda basada en el mismo también será chapucera, y por ello habrá que enfocarlo de la menor manera posible para evitar que la parte demandada aproveche la situación para alegar el no sometimiento a la contratación y que sean desestimadas nuestras pretensiones judiciales. Por ello, debe de procurar contar con el asesoramiento de abogados expertos en la materia, para tratar de hacer el Desahucio express rápido y en la medida de lo posible inteligente y eficiente.

Varios contratos de alquiler con el mismo inquilino:

Lo mejor es hacer bien las cosas, y en ese sentido cada contrato debe de realizarse de modo único, y para el caso de que se vuelva a realizar otro contrato con el mismo inquilino, lo mejor de ser posible, es hacer constar que dicho contrato deja sin efecto el anterior. En el caso de que no se haya hecho constar expresamente se sobre entiende, y por ello el contrato de fecha posterior anulará el anterior. En caso de que existan diferentes contenidos, evidentemente el que será vinculante será el que sea coetáneo, o lo que es lo mismo, el primer contrato hasta la fecha en la que se perfeccione el segundo contrato de alquiler, y desde la fecha del segundo contrato de alquiler, vincularán las condiciones del segundo.

Por ejemplo si la renta del alquiler es de 500 euros al mes en el primer contrato, y en el segundo contrato se fija en 600 euros; el propietario tendrá derecho al cobro de los 600 euros desde la fecha del segundo contrato, sin que el inquilino pueda anteponer el primer contrato para pretender no abonar el incremento de renta. Lo mejor es acudir a un profesional antes de la realización del contrato de alquiler para evitar problemas de aplicación, a pesar de lo cual, si ya está perfeccionado, siempre será igualmente conveniente resolver cualquier duda de interpretación con un abogado experto en la materia.

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Desahucio express sin contratar abogado ni procurador:

 

Para la tramitación de un procedimiento de desahucio express es imprescindible que sea interpuesta la demanda por abogado y procurador en ejercicio, pues de no ser así, la demanda no sea admitirá a trámite (se inadmitirá). Al igual que lo que ocurre en cualquier otro procedimiento, es posible la petición de abogado y procurador de oficio para que sea asignado después de confirmar que el solicitante cuenta con las circunstancias patrimoniales que lo hagan posible. A pesar de ello, dependiendo del patrimonio es posible que no sea concedido, y aunque sí sea concedido, que sea en un tiempo que haga ineficaz la asignación, pues en el procedimiento de desahucio express es primordial la agilidad y si la concesión se dilata 2 ó 3 meses, no merecerá la pena respecto de otro abogado que podría haber presentado la demanda inmediatamente. En nuestro despacho de abogados el precio final (abogado y procurador) es de 500 euros, importe similar al de una mensualidad de renta impagada, lo que supondrá que merecerá la pena contratar el desahucio y no esperar 2 ó 3 meses, pues en dicho periodo perderá mucho mas (dejando de obtener la renta) al retrasarse el momento de la recuperación del uso del inmueble que si se hubiera presentado la demanda inmediatamente y correlativamente, se hubiera agilizado y adelantado el momento de volver a rentabilizar y alquilar el inmueble.

Abogados desahucio express.

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El inquilino me ha entregado las llaves del piso antes del lanzamiento, ¿qué hago?.

 

En muchas demandas de desahucio el inquilino espera hasta el último momento para alargar la posesión del inmueble, de manera que en los días antes del lanzamiento (normalmente el día anterior o el mismo día por la mañana temprano, lo que denota mala fe) se ponen las llaves a disposición del propietario ya sea dejándolas en el buzón postal, o mandando un mensaje diciendo que se han marchado del inmueble.

Y en estos casos es recurrente la duda del propietario que nos pregunta, ¿qué hago?, ¿debo de pasar al inmueble o me espero hasta que venga el Juzgado?, ¿y si viene otro ocupante a la casa y se me mete un ocupa por no haber cambiado la cerradura?. Cada caso es diferente, pero desde nuestro punto de vista, cuando es inminente el lanzamiento, se debe de esperar al mismo, pues es la única manera de tomar la posesión con garantías. Para el caso de que por el contrario no sea así y falte mucho tiempo hasta la fecha fijada por el Juzgado para el lanzamiento forzoso, será conveniente pasar al inmueble para cuanto menos revisar que no existe ninguna situación peligrosa o perjudicial (agua, luz, gas.. etc) y cambiar la cerradura, si fuera necesario con la asistencia de la Policía si se considera que pueda generar alguna situación de conflicto. Cada caso es diferente, y teniendo en cuenta que si existe un proceso de desahucio siempre existirá un abogado director del caso, se debe de consultar su opinión al respecto para analizando las circunstancias específicas del caso tomar en consideración las opciones mas ventajosas para el caso, pues de lo contrario se puede "meter la pata" con cualquier error en la toma de hecho de la posesión inmobiliaria.