Cambio de la titularidad de la luz, gas y agua:

Luz, agua y gas pago de inquilino o propietario
Cambio de titularidad suministros

Cuando un inmueble es alquilado la posesión del mismo pasa a ser del arrendatario y por ello evidentemente los gastos de suministros son consumidos por el mismo, tanto luz como agua, gas y cualesquiera que sean susceptibles de individualización. Pues bien, a dicho efecto se suele establecer en el contrato de alquiler la obligación del inquilino de hacer frente a los pagos de las facturas que puedan generarse a raíz del consumo del local o vivienda arrendada.

Pero, ¿qué supone exactamente esto y que limitaciones legales puede tener?. La condición normal que se suele incluir supone que el inquilino se compromete al pago de las facturas, pero, ¿está obligado al cambio de titularidad?, no, sino se hace constar expresamente sólo se obliga al pago. Totalmente diferente es la condición que obliga al inquilino al cambio de suministros, pero, ¿es efectiva dicha condición en esos términos por si misma?. No, o al menos por desgracia por la experiencia que padecen algunos de nuestros clientes no es así, pues si el inquilino no cambia a su nombre la titularidad de la luz, el propietario no podrá cortarla pues podría constituir un delito de coacciones, y es por ello que tiene que esperar a que la compañía corte el suministro ante el impago de las facturas.

¿Qué solución existe?, Ejemplo de cláusula de contrato:

Suministros de agua, luz y gas
Ejemplo contrato de alquiler

En nuestro despacho de abogados recomendamos hacer constar una condición en la que no sólo el arrendatario se obligue al pago de su ministros y al cambio de titularidad, sino que además autorice a que el propietario pueda darlo de baja en el caso de que el arrendatario no proceda al cambio de titularidad en un plazo concreto, normalmente un plazo razonable de un mes. En este caso y con esta condición sí que estaría autorizado el propietario a dar de baja el suministro y evitar que el impago aumente, pudiendo reclamar en su caso la factura del mes para el caso de que no haya sido abonada por el inquilino.

A continuación indicamos un modelo de condición básica de ejemplo: "Que la parte arrendataria pagará los gastos de suministros que consuma, tanto luz como agua y gas y cualesquiera otros susceptibles de individualización que consuma, y cualesquiera otros que sean contratados y consumidos, quedando expresamente autorizado a contratar suministro eléctrico. Si el arrendatario no realizará el cambio de titularidad de la luz en el plazo de 30 días a contar desde el día de la fecha, autoriza a la propiedad a dar de baja el suministro, pudiendo reclamar en el momento en el que se vuelva a dar de alta el suministro reclamar los gastos que ello suponga al inquilino. En ningún caso el inquilino podrá reclamar al propietario compensación o indemnización por la baja de suministros pues conforme se ha acordado expresamente la parte arrendataria queda autorizada y obligada para el cambio de titularidad del inmueble arrendado".

 

Alquilar mi piso con garantía de abogado:

El sector de los alquileres es aparentemente sencillo pero cada una de las especialidades del sector inmobiliario, la normativa legal y la tendencia social hace que se complique en ocasiones si no se gestiona de una manera diligente. Está demostrado que la mayoría de los desahucio por impago se producen en casos de alquileres sin las debidas garantías. Es por ello que nuestro despacho de abogados líder en tramitación de desahucios express de particulares en Madrid. 

Nuestro despacho se dedica desde hace mas de 10 años a la intermediación inmobiliaria para prevenir problemas derivados del alquiler. Si se hacen las cosas bien, un propietario e inquilino pueden tener incidentes, como todo en la vida, pero todos ellos salvables y la relación empieza y finaliza de una manera positiva para todas las partes. El problema es que desde nuestra experiencia existe un patrón de inquilino moroso que se dedica de ir de un piso a otro sin pagar el alquiler. Se preocupa de pagar una o dos mensualidades y concertar un alquiler con una persona de buena fe, a la que con constantes excusas se le justifica reiterados retrasos en el alquiler hasta que se produce el desahucio después de una deuda de alquiler incobrable, desperfectos y facturas pendientes.

Ante esta situación al inquilino no le ocurre nada pues sólo se declara una deuda civil y las costas procesales que en el caso de que sea insolvente (como suele ser en estos casos) nunca se cobrarán y el propietario tendrá que dar por perdido el alquiler, reparar los desperfectos y abonar los gastos generados.

Se trata de una situación intolerable e injusta y es por ello que en nuestro despacho se dedica a gestionar el alquiler con todas las garantías y ofrecer certificado el abogado para el caso de que se produzca una situación de impago.

Compromiso de alquilar una vivienda:

Piso o local propietario e inquilino
Compromiso de alquilar

Desde el momento en el que se pone un anuncio de alquiler en un determinado portal inmobiliario, agencia o tradicional cartel se oferta el arrendamiento de un inmueble pero existen ciertas dudas respecto de en qué condiciones se puede exigir u obligar al efectivo alquiler de ese piso o local. Evidentemente el principio que rige es el de la autonomía de la voluntad de las partes por el cual ambos consentimiento deben de concurrir para perfeccionar el contrato del alquiler en todas y cada una de las condiciones. Para el caso de que una de las partes no esté conforme con alguna de las estipulaciones contractuales no se podrá llevar a efecto, pues la cuestión controvertida supondrá que si ninguna de las dos partes ceden en sus respectivas peticiones e intereses sencillamente la contratación no se llevará a efecto sin que sea posible que una de las partes exija el cumplimiento forzoso a la otra salvo que se haya firmado un compromiso de reserva de arrendamiento.

Desde el punto de vista del propietario arrendador:

¿Está obligado un propietario a alquilar su propiedad a la persona que esté de acuerdo con las condiciones del arrendamiento?. Si existe un anuncio con una serie de condiciones como son renta, gastos adicionales, garantías como fianza, nómina o avales.. etc, lo normal es que cuando la primera persona que cumpla los requisitos y quiera alquilar el inmueble se lo solicite al propietario este se lo alquile; pero verdaderamente el propietario tiene derecho a alquilar el piso a quien quiera, pues no se trata de un concurso público sino un pacto privado y a pesar de que una persona interesada en alquilar la propiedad cumpla con los requisitos del propietario este tiene derecho a optar por no alquilárselo sin tener que dar ningún tipo de explicación, sencillamente manifestar que no quiere alquilárselo, a fin de cuentas es su propiedad y puede disponer de ella con total libertad.

Desde el punto de vista del inquilino arrendatario:

¿Está obligado un inquilino a alquilar una propiedad si el propietario insiste en arrendárselo entendiendo que existe cierto compromiso por haber acudido a la visita y cumplir con los requisitos del anuncio?. En absoluto, pues supondría la imposición de una contratación no deseada, cualquier tipo de coacción al respecto podría ser denunciado. Cosa diferente es que se esté de acuerdo en alquilar una vivienda, pero no se esté de acuerdo con las condiciones contractuales que quiera establecer el propietario.

¿Igualdad o discriminación?.

Es una cuestión controvertida, pero en definitiva y tal y como hemos indicado en el primer párrafo de la publicación prevalece el derecho de ambas partes a decidir libremente si desean contratar en las condiciones que acepta la otra parte, sino, no será posible el acuerdo. El hecho de que pueda existir una predisposición de cualquiera de las partes de contratar con un determinado perfil de persona será legal, lo que no es legal es que exista discriminación por razón de naturaleza, filiación, sexo, clase social, riqueza, ideas políticas y creencias religiosas; pero verdaderamente pueden existir encubiertas en el sentido de que por cualquier motivo discriminatorio fruto de los prejuicios de alguna de las partes no se llegue a contratar pero no se llegue a saber cuál es la razón por no haber sido comunicada por no haber dado justificación o simplemente haber puesto una excusa.

Miedo a alquilar mi piso por impago del inquilino.

Es normal tener temor a alquilar nuestra propiedad y que el inquilino no pague la renta y los suministros y gastos a los que se obligue, pero como todo en la vida, el panorama de un propietario que alquila su piso o local no es tan malo como lo pintan, pues alquilándolo de una manera diligente y responsable normalmente el alquiler cuenta con suficientes garantías como para ser positivo para ambas partes, tanto arrendadora como arrendataria.

Temor de alquilar mi piso por si mi inquilino no me paga el alquiler
Miedo a alquilar

Se oyen muchos casos de inquilinos que están alquilados pero sin pagar años, que destrozan los pisos... etc, y es como todo en la vida, "haberlos, haylos", pero no es tan malo el panorama como se pinta. La mayoría de las personas son buenas y no único que hay que hacer es requerir las suficientes garantías. Se deben de pedir nóminas o avales para comprobar la efectiva solvencia del inquilino. También existe la posibilidad de contratar seguros de garantía de pago. ¿Merece la pena concertar dichos seguros?. Desde nuestro punto de vista como todo en la vida, si afortunadamente no hay ninguna incidencia no será necesario, pero para el caso de que exista una incidencia de impago será muy útil su cobertura.

Siempre es positivo tener la tranquilidad de que el alquiler no conllevará impagos pero ello supondrá un coste añadido. Cada persona deberá de valorar su situación. En muchos casos las malas experiencias crean un prejuicio que no es real. Existe muy mala práctica y un sector de la sociedad que sistemáticamente se dedica a alquilar viviendas e impagarlas, yendo de un alquiler a otro de una manera tremendamente desconsiderada. No por existir este tipo de personas, que afortunadamente son una minoría se debe de tener el miedo a que nos ocurra a nosotros, pues la incidencia de impago es menor al 5% de los alquileres, que precisamente coincide con los contratos de alquiler que se conciertan sin reparar un mínimo de diligencia.

No hay un perfil de inquilino moroso e insolvente y tampoco se debe alegar "mala suerte", pues está comprobado de que cuando se alquila una propiedad a una persona, o a ser posible varías, que cuentan con ingresos propios y así lo acreditan, suele salir bien la contratación para ambas partes.

Vender o comprar un piso ocupado:

La opción de comprar o vender un piso ocupado es muy interesante tanto para la parte vendedora como para la compradora, pues:

El vendedor podrá rentabilizar su propiedad y evitar las complicaciones derivadas de sus situación especial de ocupación ilegal: Tener que realizar un proceso judicial con los costes, duración y desgaste personal que ellos supone, el hecho de que tenga que sufrir la incertidumbre de "cómo me dejarán el piso una vez que lo recupere".

El comprador podrá obtener una reducción del precio de compra, de manera que visto como una inversión a medio plazo, tendrá la oportunidad de comprar a un precio económico a sabiendas de que tendrá que abonar y esperar el proceso judicial y dando por hecho que lo mas normal es que el estado del inmueble sea muy deteriorado, contando con el gasto necesario como para arreglarlo y así optar por la idea de negocio que tenga: alquilarlo, venderlo o incluso residir en él.

piso con ocupación ilegal en Madrid, echar vivienda okupa
Vender o comprar

En nuestro despacho de abogados somos expertos en la intermediación inmobiliaria, podemos delimitar los derechos y obligaciones que legalmente asiste a cada una de las partes, y las recomendaciones y consejos tanto a la parte que vende como la que compra una vivienda que se encuentra con una situación especial, la de la ocupación ilegal.

Tampoco debemos de engañarnos y pensar que es un chollo para las dos partes, pues no suele ser así, pues como suele decirse "nadie da duros a cuatro pesetas". Quien vende debe de ser consciente de lo que se está quitando de encima, y quien compra tiene que hacerse a la idea de la situación en la que se encuentra la propiedad que adquiere pues existen múltiples posibilidades. Realmente es una forma inteligente de gestionar la situación de cada una de las partes, pues ambas consiguen algo muy positivo a cambio de una cesión, pues el propietario debe de bajar el precio de compra por la situación especial de no tener la posesión mientras que el comprador debe de saber que compra barato pero precisamente por un motivo muy importante, no tiene el uso y disfrute del inmueble sino que lo tiene un tercero sin su consentimiento.

 

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Recuperar mi casa sin abogado ni juicio:

Recuperar casa alquilada de inquilino que no me paga el alquiler
Recuperar casa

Recuperar la posesión de un inmueble alquilado no es sencillo, en primer lugar aunque el inquilino no pague el propietario no puede acceder al inmueble así como así, pues el incumplimiento de una de las partes no justifica el incumplimiento de la otra. Desde el momento en el que se firma un contrato de alquiler se contrae un compromiso entre propietario e inquilino, el propietario se compromete a mantener en el uso al inquilino, mientras que el inquilino se compromete al abono de las cantidades acordadas. Reiteramos el hecho de que uno no cumpla con su obligación no justifica el incumplmiento de la obligación de la otra, pues en todo caso deberá de resolverse voluntariamente de mutuo acuerdo o en su defecto instar el proceso judicial, lo que ya supondrá entrar en gastos y demoras que perjudicarán al propietario cuando el inquilino no paga pero tampoco se va del alquiler.

Todo propietario sentirá que tiene prisa en recuperar la posesión de su casa alquilada cuanto antes, pero es mejor no precipitarse pues la situación puede complicarse aún mas y empeorar la ya por si sólo complicada situación. La Ley es injusta, muy injusta, pero hemos de aceptar que a ella nos sometemos en todas nuestras relaciones, y es por ello que no podemos quejarnos de la Ley, pues sabemos la que es. Legalmente no hay el suficiente apoyo al propietario desde nuestro punto de vista, pero no por ello debemos de alarmarnos, pues siempre es posible que se complique un determinado alquiler, pero es mala suerte, pues normalmente las obligaciones se cumplen, y no se pueden dejar de alquilar pisos ni perder la confianza en el sistema por el miedo a que salga mal, pues por esa regla de tres no haríamos nada en la vida.

Ley anti okupas de desahucio express:

El pasado día 23 de abril de 2018 fue aprobada en el Congreso de los Diputados la Ley antiocupación a la iniciativa del PDCat con el apoyo del PP, PNV y Ciudadnos, conforme la cual, sólo resta para la aprobación definitiva el visto bueno del Senado, en el que hay mayoría del PP. Se trata de una vía privilegiada civil por medio de la cual se destierra la idea de que si un okupa se metía en nuestra propiedad no podríamos echarle hasta pasados años como ocurría antes de la reforma legal del 2013, o meses como ha ocurrido hasta la fecha. En este caso será cuestión de días, concretamente 20, siendo un proceso sumario que sólo podrá ser utilizado por particulares, entidades sociales y administraciones públicas, por ejemplo, los bancos y entidades financieras no podrán acogerse y utilizar esta vía.

Ley desahucio express ocupas ilegales
Ley de desahucio

Esta reforma legislativa supondrá la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil permitiendo un procedimiento preferente y sumario. ¿Cual suele ser el problema de estas propuestas?, el problema suele ser el hecho de que se acompañe con la datación personal y material necesaria que haga efectiva esta regulación, pues de hecho, en la actualidad la regulación es adecuada, y el retraso se crea por la ineficiencia del sistema judicial. Pueden acceder a toda la información en el enlace: Desahucio express.

Para hacer mas rápidos los desahucios express en ocupaciones ilegales
Modificación Ley Enjuiciamiento Civil

La modificación de la Ley es muy positiva, pero el problema es la falta de dotación sistematizada del Ministerio de Justicia, pues están tan colapsados que no pueden cumplir con los plazos que le obliga la Ley. Políticamente está "muy bonito" la Ley que pretende proteger a los propietarios de la ocupación ilegal, pero para que valga para algo mas que para "ponerse medallas políticas y fotos" se debe de dotar de medios suficientes como para que en la práctica se pueda llevar a efecto. En cualquier caso es positivo, pero desde el respeto nuestro despacho cuanto menos tiene dudas sobre la capacidad para que los Juzgados de Primera Instancia en España puedan tramitar los expedientes en los términos proyectados.

Cheque, pagar al alquiler con cheque bancario:

Será posible el pago de alquiler con cualquier tipo de medio de pago aceptado en derecho y legal, entre ellos, por supuesto, el cheque bancario ya sea al portador o nominativo. Es algo lógico que el medio de pago de cheque se pueda aceptar en la relación arrendaticia, a pesar de lo cual:

¿El inquilino puede decidir o evitar que el pago se realice por cheque?.

¿El propietario puede exigir o impedir que el pago se haga por cheque?.

Pagar el alquiler con un cheque de inquilino a propietario en España
Pagar alquiler con cheque

Normalmente el pago se realiza de la manera que se ha acordado en el contrato de alquiler, normalmente por ingreso bancario o transferencia a criterio del inquilino. También es frecuente el hecho de que inquilino y propietario acuerden que el alquilarse cargue mensualmente en la cuenta bancaria del inquino automáticamente o mediante orden bancaria individual manual no programada. Para ninguna de ellas es necesario que propietario e inquilino se vean personalmente. También es posible el pago en efectivo o en cheque, y en este caso habrá que adaptarse a las necesidades y requisitos del cheque. Algunos se pueden cobrar en ventanilla, algunos se deben de cobrar haciéndolos efectivos en nuestra propia cuenta... etc, depende de cómo sea. El problema que tiene es que para el caso de que no hayan fondos, pues en ese caso se devengarán gastos que serán cargados al propietario al intentar hacer efectivo el cheque.  La recomendación será la de hacer transferencia o ingreso bancario, pues es lo más cómodo, pues desde nuestro punto de vista el cheque no supone ningún tipo de ventaja, sino por el contrario, posibles inconvenientes sin necesidad. Ni el propietario podrá imponer al inquilino el pago por cheque ni viceversa, ni evitarlo si no se ha hecho constar en el contrato de alquiler el medio de pago.

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Mala fe del inquilino demandado consecuencias legales:

La mala fe es algo inicialmente subjetivo, pero en los casos en los que concurren ciertas premisas, se puede llegar a la certeza de que ha actuado de mala de. ¿Cuando?, por ejemplo cuando se presentan escritos sin sentido con la única intención de retrasar el proceso y ampliar el periodo de uso del inmueble. Cuando no se paga el alquiler por alegar que no tiene dinero pero después resulta que tiene las habitaciones alquiladas con lo que hace un verdadero negocio alegal. Cuando destroza de modo innecesario e intencionado el inmueble, por ejemplo arrancar las lamparas, los muebles de la cocina, realiza pintadas, agujeros en las puertas.... etc.

Buenos y malos en desahucios de inquilinos con mala fe
Mala fe, ¿buenos y malos?

En estos casos, ¿qué se puede hacer?, con independencia de la mala fe que tenga, si la demanda supone la desestimación de las pretensiones se le impondrán las costas procesales, lo que podrá ser reclamado. Además, le podrán ser reclamadas las cantidades impagadas de alquiler y cualesquiera otros conceptos que pudiera deber, así como los destrozos que puedan existir en el inmueble. La mala fe es algo que no supone por si mismo un derecho, es de una mala persona, pero es un criterio subjetivo y a veces muy variable, pues hemos tenido muchos caso de desahucio en los que inquilinos que se ha acreditado que han tenido mala fe, para mas inri, acaban ofendidos por entender que es injusto el hecho de que se tengan que ir, o incluso ofendidos por cualesquiera cuestiones personales o judiciales: Molestias del proceso, que el propietario no haya esperado a meter el desahucio, que se le haya dejado de pagar los suministros y le hayan cortado, que no se amplié el periodo de uso, que no se tenga consideración hacia sus circunstancias personales o familiares... etc. Cada caso es diferente, y no se puede generalizar, pero es frecuente contar con inquilinos de mala fe y desconsiderados en un proceso de desahucio, al igual que existen otro que no la tienen, pero que desde nuestro punto de vista. son una minoría.

Arras: Contrato de arras de compra venta que no llega a perfeccionarse.

Hemos tenido la semana pasada un caso complejo en el que un propietario había acordado la compraventa de su piso a un comprador, y es por ello que firmaron un contrato de arras, en el que concretamente el comprador abonaba la cantidad de 6.000 euros a cambio de la reserva de la operación de compraventa, que debía de perfeccionarse por el precio de 120.000 euros dentro de los 3 meses siguientes a la firma de las arras.

Pues bien, en aras del entendimiento y de la buena fe, la propiedad permite el acceso y copia de llaves del inmueble al comprador para que pudiera ir pidiendo presupuestos para la obra que quería realizar una vez se otorgara la compra venta en el Notario, que pasa a residir en el mismo sin previo consentimiento. Llegado el momento y plazo acordado el comprador no obtiene la financiación necesaria y no puede comprar el inmueble pero se queda en la propiedad sin dar opción amistosa al propietario o entrar ni disponer en el uso.

En estos casos no existe relación arrendaticia, y es por ello que lo mejor es negociar con el comprador y ocupante, pes de lo contrario no cabra otra posibilidad que la de acudir al procedimiento de desahucio, no por resolución contractual, sino por precario, pues existe una ocupación sin justo título. El motivo de la posesión fue el contrato de compraventa que no llego a perfeccionarse, y es por ello que el ocupante carece de justificación para la posesión y se convierte en un precarista.

En la actualidad se ha presentado la demanda verbal de desahucio por precario, en un plazo de unos 20 días se ha requerido para la firma del poder del procurador, y estamos pendientes de la notificación a la parte demanda. El plazo medio aproximado de tramitación es de 5 ó 6 meses en los Juzgados de Madrid capital.

Contrato de arras de vivienda que no se perfecciona y se queda el comprador ocupando la vivienda
Contrato de arras