Desahucio por uso ilícito

La Ley permite el desahucio de un propietario o persona con derecho a la posesión frente a otra persona concurriendo alguno de los requisitos establecidos al efecto.

El motivo más frecuente es la falta de pago de la renta y en segundo lugar la de terminación de la contratación por la expiración del plazo.

En cambio también puede instarse judicialmente la resolución contractual por realización en el inmueble actuaciones molestas, insalubres o ilícitas, entre otras. El problema en estos casos es la acreditación y prueba.

Existe muchas versiones sobre en que casos se puede interponer la demanda y cuales no y en que casos el Juez estima la demanda y en cuales no.

A continuación realizaremos una distinción que en muchos casos confunde a la correcta interpretación.

¿Qué se entiende por ilícito?.

Concepto definición: Ilícito es aquella actuación que va en contra de la Ley o la moral.

¿Cuál es la diferencia de ilícito con ilegal?

El concepto de ilegal es más limitado pues únicamente se tratan de actuaciones que van en contra de la Ley. En cambio ilícito es un concepto más amplio que incluye tanto aquellas actuaciones contrarias a las Leyes como las que son contrarias a la moral y ética.

Todas las actuaciones ilegales son ilícitas pero en cambio no todos las actuaciones ilícitas son ilegales.

Dudas con inquilino

El principal motivo por el que se interponen demandas de desahucio express en España es la falta de pago.

A pesar de ello existen varias situaciones que generan el derecho al propietario para instar la resolución judicial del contrato de alquiler, entre otras cabe destacar:

  • El transcurso del plazo por el que se perfeccionó el contrato o cualquieras de sus prorrogas.
  • El subarriendo.
  • La realización de usos distintos de aquellos por los que se arrendo y muy especialmente aquellos ilegales, insalubres o inmorales.
  • Realización de obras inconsentidas.

Alquileres y mercado inmobiliario:

En la actualidad los precios de los alquileres han subido y hay muchos propietarios que buscan la fórmula para echar a sus inquilinos. Se trata de resolver el alquiler a precio más económico concertado para intentar alquilarlo por más dinero y así obtener un rendimiento inmobiliario más rentable.

El mercado inmobiliario es libre, pero en la medida de lo posible se tiene que usar el sentido común y respetar los acuerdos alcanzados.

Es normal que cada una de las partes en una relación contractual busque su propio interés, pero debe de estar dentro de lo lógico y coherente.

Si se ha alquilado un inmueble a precio de mercado se debe de respetar la contratación hasta que venza para después hacer con el inmueble lo que se considere oportuno una vez recuperada la posesión.

En la actualidad se ha vuelto a cambiar la duración de los contratos de alquiler para volver a la obligación del propietario de mantener al inquilino 5 años de contrato y después otros 3 hasta los 8 si no se ha instado la resolución en el quinto año.

Con todo esto se busca favorecer la estabilidad de los alquileres.

Precisamente se establecen periódicamente medidas que van cambiando el panorama legal por ciertas malas prácticas que van realizando cada una de las partes lo que genera cierta inestabilidad e inseguridad jurídica.

Dicese de aquella relación de bienes que se realiza en un contrato de alquiler en el que se detallan todos y cada uno de los bienes de valor relevante del inmueble.

El inventario no es obligatorio, pero si conveniente.

En definitiva si existe inventario se podrá cotejar en el momento de la entrega de la posesión si efectivamente están todos los muebles y electrodomésticos que se encontraban en el inmueble en el momento del arrendamiento.

Evidentemente el inventario le conveniente e interesa básicamente al propietario.

Hay propietarios que se esfuerzan por detallar todos y cada uno de los elementos del inmueble como si les fuera la vida en ello: Lámparas, cubertería, alfombras, cuadros, escoba, fregona... etc.

No debemos de olvidar que la esencia de un arrendamiento es la cesión de un inmueble en las mejores condiciones de habitabilidad.

Si un propietario tiene miedo a que le rompan o sustraigan algún elemento de la vajilla, tal vez lo mejor sea entregar el inmueble sin ese elemento.

Además, lo mejor en el caso de realizar inventario es valorar de una manera razonable los bienes de manera que si en el momento de la entrega de la posesión no están o están dañados poder reclamar su valor.

Ejemplo modelo de inventario de contrato de arrendamiento:

Inventario de muebles y electrodomésticos
  • Lavadora: 200 euros.
  • Frigorífico: 300 euros.
  • Horno microondas: 60 euros.
  • Televisión: 300 euros.
  • Vitrocerámica: 350 euros.
  • Aire acondicionado: 500 euros.
  • Campana extractora: 140 euros.
  • Caldera: 1.000 euros.
  • Armario: 200 euros:
  • Dos mesillas: 100 euros.
  • Mueble Aparador: 120 euros.
  • Cama: 200 euros.
  • Mesa de salón: 100 euros.
  • 6 sillas de salón: 150 euros.
  • Mampara de baño: 180 euros.

Si evidentemente los inquilinos han estado 10 años en el piso y la lavadora está rota, es normal fruto del desgaste y transcurso de la vida útil del electrodoméstico.

Es conveniente realizar también un reportaje fotográfico, pero reiteramos que tampoco es cuestión de volverse locos. Hay que ser razonables. Precisamente en la práctica cuando mas sencillo y razonable es todo más simple será la relación entre inquilino y propietario.

Ocupas y enganche de luz

Todo propietario de un inmueble ocupado debe de ser consciente de que esa situación irregular le está suponiendo un riesgo de incurrir en responsabilidad civil.

La electricidad es un servicio de suministro básico para las personas pero requiere de ciertas garantías de seguridad.

La tranquilidad de la convivencia colectiva de la sociedad en comunidades de vecinos necesita que existan mecanismos de regulación de los consumos de luz, agua y gas.

En lo que se refiere al suministro eléctrico, cada vez existen mas normas de protección pero el problema es que estas se saltan cuando se produce un sistema "puente" de enganche ilegal de suministros.

Ni se hace con los medios y conocimientos necesarios como sí realizan los electricistas profesionales ni se mantienen de una manera segura.

Suele existir precariedad del enganche y de la propia instalación interior.

Lo típico es que los ocupas se enganchen al contador de la comunidad de propietarios, a una acometida previa de contadores o alguna acometida de una vivienda particular.

En cualquiera de los casos reiteramos que supone un peligro no sólo para los propios ocupantes sino todo el bloque por poder producirse un incendio de combustión en cualquier momento.

Responsabilidad civil y penal:

Cualquier ilícito penal que se cometa en un inmueble será imputable a los ocupantes del mismo en el grado de imputación que corresponda por lo que el propietario no tendrá responsabilidad alguna.

En cambio el propietario civilmente será responsable de lo que ocurra en el inmueble y es por lo que tener un buen seguro es imprescindible. Todos los daños y perjuicios que pueda causar nuestra propiedad serán responsabilidad de los propietarios del inmueble.

Parece una idea remota, pero lejos de serlo puede producirse con facilidad muchas situaciones con riesgo patrimonial de daño propio y de tercero que mucho mas allá del peligro de un enganche de luz:

Daño de mi propiedad:

Rotura de cañerías.

Fractura de puertas y ventanas.

Sustracción de cableado y sistema eléctrico.

Desperfectos en suelos, paredes y techos.

Incendios, humedades, explosiones y combustiones.

Atascos de los desagües.

Menoscabo de muebles, electrodomésticos e instalaciones de la vivienda.

Daños la propiedad de los demás inmuebles del bloque de vecinos:

Goteras y humedades.

Incendios.

Atrancos de saneamiento.

Hacinamiento inmobiliario

Se repite mucho la situación en la que un propietario se pregunta sobre el número de persona que pueden residir en el piso alquilado. Mas aún en la actualidad en la que el precio de la vivienda de alquiler ha subido tanto que existe una tendencia al hacinamiento inmobiliario en los pisos de alquiler.

En ciudades como Ibiza o en la zona centro de ciudades principales como Madrid, Barcelona o Valencia en las que la disponibilidad de inmuebles son aún mas escasos el precio llega a ser prohibitivo.

Ello supone que un propietario alquiler un inmueble pensando que será ocupado por una persona o un núcleo de familiar de entre 2 y 6 personas máximo, y se acaban sorprendiendo con una ocupación masiva.

¿Qué problemas supone?.

En la práctica realmente ninguno siempre y cuando supusiera una adecuada convivencia en el edificio y mantenimiento del uso del inmueble y sin un desgaste excesivo de la propiedad y sus instalaciones.

Evidentemente el uso de una persona del inmueble es muy diferente al de diez en cuanto a la pintura de las paredes, desgaste de electrodomésticos y muebles como sillas o sofás, puertas, ventanas.... etc y más aún si el uso no es diligente ni adecuadamente controlado.

Todo lo contrario, el hecho de que existan varias personas morando en un inmueble arrendado supondrá que disponen los inquilinos de mayor apoyo para hacer frente al pago.

Eso es la teoría si hubiera buena fe que por desgracia en mucho casos en inexistente.

Pisos patera:

Hacinamiento de ocupación masiva
Alquiler masivo

Con el nombre de pisos patera se suele definir aquella situación de ocupación masiva de inmueble.

Las denominadas "camas calientes" refiriéndose a aquellos inmueble que es ocupado constantemente por un conjunto de personas que duermen y utilizan el piso tanto por el día como por la noche de manera que las camas suelen estar ocupadas e incluso compartidas.

Lo importante es poder haber podido perfeccionar un contrato de alquiler que proteja los derechos del propietario.

Habrá que estudiar el caso concreto en lo relativo al subarriendo, cesión de uso y límite de convivencia del inmueble

Nosotros recomendamos siempre intentar mediar con el inquilino para poder resolver la situación. Se puede tratar de situaciones puntuales de necesidad familiar totalmente justificables y entendibles o un abuso contractual y enriquecimiento injusto.

Las personas tenemos que intentar entendernos en primer término.

Sólo en los casos en los que sea imposible el entendimiento y existiendo perjuicio real para las partes habrá que valorar entablar proceso judicial.

En primer lugar hay que confiar en la buena fe de las partes.

Sólo cuando no existe buena fe se debe de actuar con la máxima contundencia jurídica.

Actualización de IPC de alquiler en España:

En la inmensa mayoría de los contratos de alquiler se hace constar que la renta se actualiza conforme variaciones experimentadas por el IPC. Pero, ¿Qué quiere decir esto?. En la práctica que las partes en ejercicio de su capacidad de disposición contractual acuerdan modular la renta a las variaciones que en futuro experimenten las rentas de consumo. Esto supone que ambas partes podrán requerir a la otra para la actualización, pero no necesariamente las partes deben hacerlo de manera obligatoria. Lo razonable es que las partes a lo largo de la vida de la relación arrendaticia sean capaces de ir adaptando todas las condiciones para el correcto desarrollo y mantenimiento de la relación sin abusos de ninguna de las partes. Por ejemplo, con la crisis muchos alquileres se bajaron y ahora se vuelven a subir para evitar situaciones desfasadas de la renta respecto de la evolución de mercado inmobiliario.

¿Sube o baja?.

No es cuestión de subir o bajar la cantidad de renta inicial sino actualizar. Normalmente el Instituto Nacional de Estadística publica variaciones porcentuales positivas, es la tendencia natural del desarrollo de la vida, pero en los pasados años de crisis ha existido una variación negativa, o lo que es lo mismo que el importe de la renta se modifico para reducirse. Es tan legal la actualización para subir como bajar y no depende de las personas sino del desarrollo económico nacional.

¿Dónde puedo actualizar la renta?.

Lo más cómodo es realizar la actualización con el sistema informático en el que podrá meter los datos no sólo de años sino además de meses exactos, lo cual nos facilita el calculo exacto aplicable a nuestro caso. Se puede acceder en el siguiente enlace: Cálculo renta oficial del INE.

¿Cómo se lo comunico al inquilino?.

Si existe una relación cordial lo mas normal es decirlo por teléfono, correo electrónico un mero mensaje de whatsapp, en persona si existe la costumbre de tener contacto personal... etc. No hay nada escrito al respecto, lo suyo para ser estrictos es por medio de Burofax, pero no suele merecer la pena por ser un gasto innecesario. salvo que por el motivo que sea el propietario lo considere procedente (por querer ser exacto, dejar constancia por enemistad con el inquilino... etc).

¿Qué pasa si no estamos de acuerdo en la actualización?.

No se puede dejar de estar de acuerdo si el cálculo se ha realizado con el sistema oficial indicado mas arriba. Se puede realizar con un simple teléfono móvil, tablet u ordenador. Si tiene dudas puede consultar a nuestro despacho indicando los siguientes datos:

  • Renta.
  • Mes de inicio y finalización del periodo a actualizar.
  • Correo electrónico para remitirlo.

Si lo desea este mismo email se lo podrá remitir a su propietario o inquilino para evitar malos entendidos fruto de diferentes interpretaciones.

IPC del INE
Actualizar alquiler

Cambio de la titularidad de la luz, gas y agua:

Luz, agua y gas pago de inquilino o propietario
Cambio de titularidad suministros

Cuando un inmueble es alquilado la posesión del mismo pasa a ser del arrendatario y por ello evidentemente los gastos de suministros son consumidos por el mismo, tanto luz como agua, gas y cualesquiera que sean susceptibles de individualización. Pues bien, a dicho efecto se suele establecer en el contrato de alquiler la obligación del inquilino de hacer frente a los pagos de las facturas que puedan generarse a raíz del consumo del local o vivienda arrendada.

Pero, ¿qué supone exactamente esto y que limitaciones legales puede tener?. La condición normal que se suele incluir supone que el inquilino se compromete al pago de las facturas, pero, ¿está obligado al cambio de titularidad?, no, sino se hace constar expresamente sólo se obliga al pago. Totalmente diferente es la condición que obliga al inquilino al cambio de suministros, pero, ¿es efectiva dicha condición en esos términos por si misma?. No, o al menos por desgracia por la experiencia que padecen algunos de nuestros clientes no es así, pues si el inquilino no cambia a su nombre la titularidad de la luz, el propietario no podrá cortarla pues podría constituir un delito de coacciones, y es por ello que tiene que esperar a que la compañía corte el suministro ante el impago de las facturas.

¿Qué solución existe?, Ejemplo de cláusula de contrato:

Suministros de agua, luz y gas
Ejemplo contrato de alquiler

En nuestro despacho de abogados recomendamos hacer constar una condición en la que no sólo el arrendatario se obligue al pago de su ministros y al cambio de titularidad, sino que además autorice a que el propietario pueda darlo de baja en el caso de que el arrendatario no proceda al cambio de titularidad en un plazo concreto, normalmente un plazo razonable de un mes. En este caso y con esta condición sí que estaría autorizado el propietario a dar de baja el suministro y evitar que el impago aumente, pudiendo reclamar en su caso la factura del mes para el caso de que no haya sido abonada por el inquilino.

A continuación indicamos un modelo de condición básica de ejemplo: "Que la parte arrendataria pagará los gastos de suministros que consuma, tanto luz como agua y gas y cualesquiera otros susceptibles de individualización que consuma, y cualesquiera otros que sean contratados y consumidos, quedando expresamente autorizado a contratar suministro eléctrico. Si el arrendatario no realizará el cambio de titularidad de la luz en el plazo de 30 días a contar desde el día de la fecha, autoriza a la propiedad a dar de baja el suministro, pudiendo reclamar en el momento en el que se vuelva a dar de alta el suministro reclamar los gastos que ello suponga al inquilino. En ningún caso el inquilino podrá reclamar al propietario compensación o indemnización por la baja de suministros pues conforme se ha acordado expresamente la parte arrendataria queda autorizada y obligada para el cambio de titularidad del inmueble arrendado".

 

Alquilar mi piso con garantía de abogado:

El sector de los alquileres es aparentemente sencillo pero cada una de las especialidades del sector inmobiliario, la normativa legal y la tendencia social hace que se complique en ocasiones si no se gestiona de una manera diligente. Está demostrado que la mayoría de los desahucio por impago se producen en casos de alquileres sin las debidas garantías. Es por ello que nuestro despacho de abogados líder en tramitación de desahucios express de particulares en Madrid. 

Nuestro despacho se dedica desde hace mas de 10 años a la intermediación inmobiliaria para prevenir problemas derivados del alquiler. Si se hacen las cosas bien, un propietario e inquilino pueden tener incidentes, como todo en la vida, pero todos ellos salvables y la relación empieza y finaliza de una manera positiva para todas las partes. El problema es que desde nuestra experiencia existe un patrón de inquilino moroso que se dedica de ir de un piso a otro sin pagar el alquiler. Se preocupa de pagar una o dos mensualidades y concertar un alquiler con una persona de buena fe, a la que con constantes excusas se le justifica reiterados retrasos en el alquiler hasta que se produce el desahucio después de una deuda de alquiler incobrable, desperfectos y facturas pendientes.

Ante esta situación al inquilino no le ocurre nada pues sólo se declara una deuda civil y las costas procesales que en el caso de que sea insolvente (como suele ser en estos casos) nunca se cobrarán y el propietario tendrá que dar por perdido el alquiler, reparar los desperfectos y abonar los gastos generados.

Se trata de una situación intolerable e injusta y es por ello que en nuestro despacho se dedica a gestionar el alquiler con todas las garantías y ofrecer certificado el abogado para el caso de que se produzca una situación de impago.

Compromiso de alquilar una vivienda:

Piso o local propietario e inquilino
Compromiso de alquilar

Desde el momento en el que se pone un anuncio de alquiler en un determinado portal inmobiliario, agencia o tradicional cartel se oferta el arrendamiento de un inmueble pero existen ciertas dudas respecto de en qué condiciones se puede exigir u obligar al efectivo alquiler de ese piso o local. Evidentemente el principio que rige es el de la autonomía de la voluntad de las partes por el cual ambos consentimiento deben de concurrir para perfeccionar el contrato del alquiler en todas y cada una de las condiciones. Para el caso de que una de las partes no esté conforme con alguna de las estipulaciones contractuales no se podrá llevar a efecto, pues la cuestión controvertida supondrá que si ninguna de las dos partes ceden en sus respectivas peticiones e intereses sencillamente la contratación no se llevará a efecto sin que sea posible que una de las partes exija el cumplimiento forzoso a la otra salvo que se haya firmado un compromiso de reserva de arrendamiento.

Desde el punto de vista del propietario arrendador:

¿Está obligado un propietario a alquilar su propiedad a la persona que esté de acuerdo con las condiciones del arrendamiento?. Si existe un anuncio con una serie de condiciones como son renta, gastos adicionales, garantías como fianza, nómina o avales.. etc, lo normal es que cuando la primera persona que cumpla los requisitos y quiera alquilar el inmueble se lo solicite al propietario este se lo alquile; pero verdaderamente el propietario tiene derecho a alquilar el piso a quien quiera, pues no se trata de un concurso público sino un pacto privado y a pesar de que una persona interesada en alquilar la propiedad cumpla con los requisitos del propietario este tiene derecho a optar por no alquilárselo sin tener que dar ningún tipo de explicación, sencillamente manifestar que no quiere alquilárselo, a fin de cuentas es su propiedad y puede disponer de ella con total libertad.

Desde el punto de vista del inquilino arrendatario:

¿Está obligado un inquilino a alquilar una propiedad si el propietario insiste en arrendárselo entendiendo que existe cierto compromiso por haber acudido a la visita y cumplir con los requisitos del anuncio?. En absoluto, pues supondría la imposición de una contratación no deseada, cualquier tipo de coacción al respecto podría ser denunciado. Cosa diferente es que se esté de acuerdo en alquilar una vivienda, pero no se esté de acuerdo con las condiciones contractuales que quiera establecer el propietario.

¿Igualdad o discriminación?.

Es una cuestión controvertida, pero en definitiva y tal y como hemos indicado en el primer párrafo de la publicación prevalece el derecho de ambas partes a decidir libremente si desean contratar en las condiciones que acepta la otra parte, sino, no será posible el acuerdo. El hecho de que pueda existir una predisposición de cualquiera de las partes de contratar con un determinado perfil de persona será legal, lo que no es legal es que exista discriminación por razón de naturaleza, filiación, sexo, clase social, riqueza, ideas políticas y creencias religiosas; pero verdaderamente pueden existir encubiertas en el sentido de que por cualquier motivo discriminatorio fruto de los prejuicios de alguna de las partes no se llegue a contratar pero no se llegue a saber cuál es la razón por no haber sido comunicada por no haber dado justificación o simplemente haber puesto una excusa.

Miedo a alquilar mi piso por impago del inquilino.

Es normal tener temor a alquilar nuestra propiedad y que el inquilino no pague la renta y los suministros y gastos a los que se obligue, pero como todo en la vida, el panorama de un propietario que alquila su piso o local no es tan malo como lo pintan, pues alquilándolo de una manera diligente y responsable normalmente el alquiler cuenta con suficientes garantías como para ser positivo para ambas partes, tanto arrendadora como arrendataria.

Temor de alquilar mi piso por si mi inquilino no me paga el alquiler
Miedo a alquilar

Se oyen muchos casos de inquilinos que están alquilados pero sin pagar años, que destrozan los pisos... etc, y es como todo en la vida, "haberlos, haylos", pero no es tan malo el panorama como se pinta. La mayoría de las personas son buenas y no único que hay que hacer es requerir las suficientes garantías. Se deben de pedir nóminas o avales para comprobar la efectiva solvencia del inquilino. También existe la posibilidad de contratar seguros de garantía de pago. ¿Merece la pena concertar dichos seguros?. Desde nuestro punto de vista como todo en la vida, si afortunadamente no hay ninguna incidencia no será necesario, pero para el caso de que exista una incidencia de impago será muy útil su cobertura.

Siempre es positivo tener la tranquilidad de que el alquiler no conllevará impagos pero ello supondrá un coste añadido. Cada persona deberá de valorar su situación. En muchos casos las malas experiencias crean un prejuicio que no es real. Existe muy mala práctica y un sector de la sociedad que sistemáticamente se dedica a alquilar viviendas e impagarlas, yendo de un alquiler a otro de una manera tremendamente desconsiderada. No por existir este tipo de personas, que afortunadamente son una minoría se debe de tener el miedo a que nos ocurra a nosotros, pues la incidencia de impago es menor al 5% de los alquileres, que precisamente coincide con los contratos de alquiler que se conciertan sin reparar un mínimo de diligencia.

No hay un perfil de inquilino moroso e insolvente y tampoco se debe alegar "mala suerte", pues está comprobado de que cuando se alquila una propiedad a una persona, o a ser posible varías, que cuentan con ingresos propios y así lo acreditan, suele salir bien la contratación para ambas partes.