¿Es posible paralizar un desahucio en España?.

Paralizar desahucio

El proceso judicial de desahucio express no deja de ser un trámite que requiere una serie de parámetros legales.

Se debe de acreditar la titularidad del inmueble o derecho a la posesión por parte de la parte demandante.

También se debe de acreditar la situación de ocupación sin justo título (en los casos de precario) o la concurrencia de una relación contractual en la que existe una causa de incumplimiento y por tanto rescisión contractual.

Es por todo ello que a pesar de que existen prácticas que pueden retrasar la tramitación y en la práctica paralizar el proceso, lo correcto es tratar de hablar directamente entre propietario demandante e inquilino demandado o entre letrados de las partes.

Se puede acordar la paralización y suspensión de la tramitación de mutuo acuerdo entre las partes en los casos en los que se considere que es viable o cuanto menos probable el entendimiento entre las partes.

Derechos y obligaciones en casos de desahucio:

Los derechos y las obligaciones de las partes son los que deben de hacerse valer en el procedimiento judicial.

El problema es que en muchos casos no existe prueba suficiente como para hacer valer los derechos.

Las partes de cualquier tipo de relación deben y se presupone que deben de obrar de buena fe.

El problema existe desde el momento en que alguna de las parte comienza a abusar y con mala fe pretende privar de derecho de las partes injustamente.

Es imprescindible la mediación y comunicación entre las partes o de una persona de su recíproca confianza o de profesionales como mediadores o abogados.

En un juicio todas las partes salen perjudicadas y se pueden llegar a producir situaciones de injusticia jurídica y moral.

  • Hay propietarios que injustamente se ven privados en un tiempo inaceptable de su inmueble por la lentitud del proceso.
  • Hay inquilinos u ocupantes que se ven privados del uso legítimo del inmueble en el que residen en un contexto de verdadero drama familiar que se debería de poder evitar.

No es lo mismo hablar de la paralización de un procedimiento de desahucio con buena fe, que con mala fe.

No es lo mismo exigir derechos sin querer cumplir las obligaciones propias que justamente lo contrario.

Las personas no tenemos problemas reales en la mayoría de los casos sino que las creamos por falta de entendimiento fruto del interés propio por el que mira cada una de las partes dejándose llevar por el egoísmo.

En en un desahucio express no cabe que la parte demandante elija el Juzgado sino que será competente aquel que pertenezca a la ciudad en la que se encuentra situado el inmueble.

Elegir Juzgado

En muchos contratos existe una cláusula en la que se someten las partes a la jurisdicción de un determinado Juzgado, lo que es posible en otras materias, pero reiteramos, no en arrendamientos.

Además, la norma de competencia territorial hace que sea competente un determinado partido judicial en cuyo decanato entrará la demanda y será repartida a un Juzgado concreto.

Por ejemplo, si en el partido judicial de Leganés (en el que existen 8 Juzgados de Primera Instancia) entraría una demanda de desahucio en un inmueble situado en dicha ciudad, lo que supondrá que el reparto de competencia se derive en cualquiera de sus 8 Juzgados.

Por ello se cumple rigurosamente con la premisa del Juez predeterminado por la Ley que supone que el pleito entre partes sea resuelto por un Juez asignado sin ninguna capacidad de elección por las partes. Esto constituye una garantía procesal.

Esto evita que se pueda dar pie a malas prácticas en las que una persona pudiera optar por derivar una causa a un determinado Juzgado u otro por considerarlo más afín o conveniente con su causa.

Municipios sin Juzgados de Primera Instancia:

En las poblaciones más pequeñas no existen Juzgados propios sino que por el contrario existe Juzgado de Paz.

¿Se presenta la demanda de desahucio en el Juzgado de Paz?, ¿en ese caso tengo que ir a otro Juzgado?, ¿puedo elegirlo en este caso?.

Se aplica la misma regla de competencia expuesta más arriba.

Será competente el Juzgado del municipio en el que se encuentre situado el bien inmueble.

Si no tiene Juzgados propios se deberá de presentar y tramitar en los Juzgados competentes al que este encomendada la competencia jurisdiccionalmente.

Cada municipio sin Juzgados pertenece a un determinado partido judicial sin que suponga ningún tipo de especialidad. Deberá de desplazarse a la capital de comarca a la que pertenezca.

Ocurre por ejemplo con municipios como Chinchón o Ciempozuelos, que a pesar de ser ciudades con importancia carecen de Juzgados propios y sus procedimientos judiciales son conocidos por los Juzgados de Valdemoro.

La recogida de objetos del inmueble
Enseres en lanzamiento

Judicialmente sólo es posible efectuar el lanzamiento en un momento determinado sin que exista la posibilidad de hacer un lanzamiento en varios días.

El lanzamiento puede suspenderse y retrasarse hasta la fecha en la que definitivamente se lleve a efecto siendo esa fecha la única final de lanzamiento.

La recogida de enseres por parte del inquilino y ocupante suele ser un problema, y es por ello que en ocasiones a pesar de recuperar el propietario la posesión existe discordia.

Discordia en cuanto al derecho del anterior ocupante o inquilino respecto de los objetos que quedan en el interior del inmueble.

Pues bien, todos objetos y enseres que se queden dentro del piso o local después de la toma de posesión se considerarán bienes abandonados.

Jurídicamente "res nulius".

Es indiferente que los objetos sean de un inquilino que de un ocupante pues jurídicamente es exactamente igual.

Derecho a la recogida de pertenencias 🎸

Toda persona tiene derecho a tener consigo las pertenencias que le son propias.

Pero precisamente por ello debe de ser diligente a la hora de entregar el inmueble sacando todos aquellos objetos que quiera mantener consigo.

Reiteramos, para el caso de que no lo saque no tiene derecho a sacarlos con posterioridad.

Siempre cabra la posibilidad de entendimiento de buena fe de parte demandante y demandada pero en el seno del procedimiento judicial suele deteriorarse le relación.

Siempre cabrá la posibilidad de quedar para otro día para que puedan retirar sus pertenecías pero será extrajudicialmente.

Cabe la posibilidad de hacerlo constar en el acta de lanzamiento, con un día y hora para la entrega pero a dicha cita no irá ningún funcionario sino únicamente la Policía o Guardia Civil.

Se trata de un acto voluntario amistoso que en algunos casos puede ser conflictivo y problemático.

A pesar de ello la Policía y Guardia Civil suele ser muy reticente no sólo a personarse sino a mantenerse en el inmueble si no existe un motivo que así lo haga necesario por violencia o intimidación.

Desahucio por uso ilícito

La Ley permite el desahucio de un propietario o persona con derecho a la posesión frente a otra persona concurriendo alguno de los requisitos establecidos al efecto.

El motivo más frecuente es la falta de pago de la renta y en segundo lugar la de terminación de la contratación por la expiración del plazo.

En cambio también puede instarse judicialmente la resolución contractual por realización en el inmueble actuaciones molestas, insalubres o ilícitas, entre otras. El problema en estos casos es la acreditación y prueba.

Existe muchas versiones sobre en que casos se puede interponer la demanda y cuales no y en que casos el Juez estima la demanda y en cuales no.

A continuación realizaremos una distinción que en muchos casos confunde a la correcta interpretación.

¿Qué se entiende por ilícito?.

Concepto definición: Ilícito es aquella actuación que va en contra de la Ley o la moral.

¿Cuál es la diferencia de ilícito con ilegal?

El concepto de ilegal es más limitado pues únicamente se tratan de actuaciones que van en contra de la Ley. En cambio ilícito es un concepto más amplio que incluye tanto aquellas actuaciones contrarias a las Leyes como las que son contrarias a la moral y ética.

Todas las actuaciones ilegales son ilícitas pero en cambio no todos las actuaciones ilícitas son ilegales.

Dudas con inquilino

El principal motivo por el que se interponen demandas de desahucio express en España es la falta de pago.

A pesar de ello existen varias situaciones que generan el derecho al propietario para instar la resolución judicial del contrato de alquiler, entre otras cabe destacar:

  • El transcurso del plazo por el que se perfeccionó el contrato o cualquieras de sus prorrogas.
  • El subarriendo.
  • La realización de usos distintos de aquellos por los que se arrendo y muy especialmente aquellos ilegales, insalubres o inmorales.
  • Realización de obras inconsentidas.

Alquileres y mercado inmobiliario:

En la actualidad los precios de los alquileres han subido y hay muchos propietarios que buscan la fórmula para echar a sus inquilinos. Se trata de resolver el alquiler a precio más económico concertado para intentar alquilarlo por más dinero y así obtener un rendimiento inmobiliario más rentable.

El mercado inmobiliario es libre, pero en la medida de lo posible se tiene que usar el sentido común y respetar los acuerdos alcanzados.

Es normal que cada una de las partes en una relación contractual busque su propio interés, pero debe de estar dentro de lo lógico y coherente.

Si se ha alquilado un inmueble a precio de mercado se debe de respetar la contratación hasta que venza para después hacer con el inmueble lo que se considere oportuno una vez recuperada la posesión.

En la actualidad se ha vuelto a cambiar la duración de los contratos de alquiler para volver a la obligación del propietario de mantener al inquilino 5 años de contrato y después otros 3 hasta los 8 si no se ha instado la resolución en el quinto año.

Con todo esto se busca favorecer la estabilidad de los alquileres.

Precisamente se establecen periódicamente medidas que van cambiando el panorama legal por ciertas malas prácticas que van realizando cada una de las partes lo que genera cierta inestabilidad e inseguridad jurídica.

Dicese de aquella relación de bienes que se realiza en un contrato de alquiler en el que se detallan todos y cada uno de los bienes de valor relevante del inmueble.

El inventario no es obligatorio, pero si conveniente.

En definitiva si existe inventario se podrá cotejar en el momento de la entrega de la posesión si efectivamente están todos los muebles y electrodomésticos que se encontraban en el inmueble en el momento del arrendamiento.

Evidentemente el inventario le conveniente e interesa básicamente al propietario.

Hay propietarios que se esfuerzan por detallar todos y cada uno de los elementos del inmueble como si les fuera la vida en ello: Lámparas, cubertería, alfombras, cuadros, escoba, fregona... etc.

No debemos de olvidar que la esencia de un arrendamiento es la cesión de un inmueble en las mejores condiciones de habitabilidad.

Si un propietario tiene miedo a que le rompan o sustraigan algún elemento de la vajilla, tal vez lo mejor sea entregar el inmueble sin ese elemento.

Además, lo mejor en el caso de realizar inventario es valorar de una manera razonable los bienes de manera que si en el momento de la entrega de la posesión no están o están dañados poder reclamar su valor.

Ejemplo modelo de inventario de contrato de arrendamiento:

Inventario de muebles y electrodomésticos
  • Lavadora: 200 euros.
  • Frigorífico: 300 euros.
  • Horno microondas: 60 euros.
  • Televisión: 300 euros.
  • Vitrocerámica: 350 euros.
  • Aire acondicionado: 500 euros.
  • Campana extractora: 140 euros.
  • Caldera: 1.000 euros.
  • Armario: 200 euros:
  • Dos mesillas: 100 euros.
  • Mueble Aparador: 120 euros.
  • Cama: 200 euros.
  • Mesa de salón: 100 euros.
  • 6 sillas de salón: 150 euros.
  • Mampara de baño: 180 euros.

Si evidentemente los inquilinos han estado 10 años en el piso y la lavadora está rota, es normal fruto del desgaste y transcurso de la vida útil del electrodoméstico.

Es conveniente realizar también un reportaje fotográfico, pero reiteramos que tampoco es cuestión de volverse locos. Hay que ser razonables. Precisamente en la práctica cuando mas sencillo y razonable es todo más simple será la relación entre inquilino y propietario.

Ocupas y enganche de luz

Todo propietario de un inmueble ocupado debe de ser consciente de que esa situación irregular le está suponiendo un riesgo de incurrir en responsabilidad civil.

La electricidad es un servicio de suministro básico para las personas pero requiere de ciertas garantías de seguridad.

La tranquilidad de la convivencia colectiva de la sociedad en comunidades de vecinos necesita que existan mecanismos de regulación de los consumos de luz, agua y gas.

En lo que se refiere al suministro eléctrico, cada vez existen mas normas de protección pero el problema es que estas se saltan cuando se produce un sistema "puente" de enganche ilegal de suministros.

Ni se hace con los medios y conocimientos necesarios como sí realizan los electricistas profesionales ni se mantienen de una manera segura.

Suele existir precariedad del enganche y de la propia instalación interior.

Lo típico es que los ocupas se enganchen al contador de la comunidad de propietarios, a una acometida previa de contadores o alguna acometida de una vivienda particular.

En cualquiera de los casos reiteramos que supone un peligro no sólo para los propios ocupantes sino todo el bloque por poder producirse un incendio de combustión en cualquier momento.

Responsabilidad civil y penal:

Cualquier ilícito penal que se cometa en un inmueble será imputable a los ocupantes del mismo en el grado de imputación que corresponda por lo que el propietario no tendrá responsabilidad alguna.

En cambio el propietario civilmente será responsable de lo que ocurra en el inmueble y es por lo que tener un buen seguro es imprescindible. Todos los daños y perjuicios que pueda causar nuestra propiedad serán responsabilidad de los propietarios del inmueble.

Parece una idea remota, pero lejos de serlo puede producirse con facilidad muchas situaciones con riesgo patrimonial de daño propio y de tercero que mucho mas allá del peligro de un enganche de luz:

Daño de mi propiedad:

Rotura de cañerías.

Fractura de puertas y ventanas.

Sustracción de cableado y sistema eléctrico.

Desperfectos en suelos, paredes y techos.

Incendios, humedades, explosiones y combustiones.

Atascos de los desagües.

Menoscabo de muebles, electrodomésticos e instalaciones de la vivienda.

Daños la propiedad de los demás inmuebles del bloque de vecinos:

Goteras y humedades.

Incendios.

Atrancos de saneamiento.

Hacinamiento inmobiliario

Se repite mucho la situación en la que un propietario se pregunta sobre el número de persona que pueden residir en el piso alquilado. Mas aún en la actualidad en la que el precio de la vivienda de alquiler ha subido tanto que existe una tendencia al hacinamiento inmobiliario en los pisos de alquiler.

En ciudades como Ibiza o en la zona centro de ciudades principales como Madrid, Barcelona o Valencia en las que la disponibilidad de inmuebles son aún mas escasos el precio llega a ser prohibitivo.

Ello supone que un propietario alquiler un inmueble pensando que será ocupado por una persona o un núcleo de familiar de entre 2 y 6 personas máximo, y se acaban sorprendiendo con una ocupación masiva.

¿Qué problemas supone?.

En la práctica realmente ninguno siempre y cuando supusiera una adecuada convivencia en el edificio y mantenimiento del uso del inmueble y sin un desgaste excesivo de la propiedad y sus instalaciones.

Evidentemente el uso de una persona del inmueble es muy diferente al de diez en cuanto a la pintura de las paredes, desgaste de electrodomésticos y muebles como sillas o sofás, puertas, ventanas.... etc y más aún si el uso no es diligente ni adecuadamente controlado.

Todo lo contrario, el hecho de que existan varias personas morando en un inmueble arrendado supondrá que disponen los inquilinos de mayor apoyo para hacer frente al pago.

Eso es la teoría si hubiera buena fe que por desgracia en mucho casos en inexistente.

Pisos patera:

Hacinamiento de ocupación masiva
Alquiler masivo

Con el nombre de pisos patera se suele definir aquella situación de ocupación masiva de inmueble.

Las denominadas "camas calientes" refiriéndose a aquellos inmueble que es ocupado constantemente por un conjunto de personas que duermen y utilizan el piso tanto por el día como por la noche de manera que las camas suelen estar ocupadas e incluso compartidas.

Lo importante es poder haber podido perfeccionar un contrato de alquiler que proteja los derechos del propietario.

Habrá que estudiar el caso concreto en lo relativo al subarriendo, cesión de uso y límite de convivencia del inmueble

Nosotros recomendamos siempre intentar mediar con el inquilino para poder resolver la situación. Se puede tratar de situaciones puntuales de necesidad familiar totalmente justificables y entendibles o un abuso contractual y enriquecimiento injusto.

Las personas tenemos que intentar entendernos en primer término.

Sólo en los casos en los que sea imposible el entendimiento y existiendo perjuicio real para las partes habrá que valorar entablar proceso judicial.

En primer lugar hay que confiar en la buena fe de las partes.

Sólo cuando no existe buena fe se debe de actuar con la máxima contundencia jurídica.

Actualización de IPC de alquiler en España:

En la inmensa mayoría de los contratos de alquiler se hace constar que la renta se actualiza conforme variaciones experimentadas por el IPC. Pero, ¿Qué quiere decir esto?. En la práctica que las partes en ejercicio de su capacidad de disposición contractual acuerdan modular la renta a las variaciones que en futuro experimenten las rentas de consumo. Esto supone que ambas partes podrán requerir a la otra para la actualización, pero no necesariamente las partes deben hacerlo de manera obligatoria. Lo razonable es que las partes a lo largo de la vida de la relación arrendaticia sean capaces de ir adaptando todas las condiciones para el correcto desarrollo y mantenimiento de la relación sin abusos de ninguna de las partes. Por ejemplo, con la crisis muchos alquileres se bajaron y ahora se vuelven a subir para evitar situaciones desfasadas de la renta respecto de la evolución de mercado inmobiliario.

¿Sube o baja?.

No es cuestión de subir o bajar la cantidad de renta inicial sino actualizar. Normalmente el Instituto Nacional de Estadística publica variaciones porcentuales positivas, es la tendencia natural del desarrollo de la vida, pero en los pasados años de crisis ha existido una variación negativa, o lo que es lo mismo que el importe de la renta se modifico para reducirse. Es tan legal la actualización para subir como bajar y no depende de las personas sino del desarrollo económico nacional.

¿Dónde puedo actualizar la renta?.

Lo más cómodo es realizar la actualización con el sistema informático en el que podrá meter los datos no sólo de años sino además de meses exactos, lo cual nos facilita el calculo exacto aplicable a nuestro caso. Se puede acceder en el siguiente enlace: Cálculo renta oficial del INE.

¿Cómo se lo comunico al inquilino?.

Si existe una relación cordial lo mas normal es decirlo por teléfono, correo electrónico un mero mensaje de whatsapp, en persona si existe la costumbre de tener contacto personal... etc. No hay nada escrito al respecto, lo suyo para ser estrictos es por medio de Burofax, pero no suele merecer la pena por ser un gasto innecesario. salvo que por el motivo que sea el propietario lo considere procedente (por querer ser exacto, dejar constancia por enemistad con el inquilino... etc).

¿Qué pasa si no estamos de acuerdo en la actualización?.

No se puede dejar de estar de acuerdo si el cálculo se ha realizado con el sistema oficial indicado mas arriba. Se puede realizar con un simple teléfono móvil, tablet u ordenador. Si tiene dudas puede consultar a nuestro despacho indicando los siguientes datos:

  • Renta.
  • Mes de inicio y finalización del periodo a actualizar.
  • Correo electrónico para remitirlo.

Si lo desea este mismo email se lo podrá remitir a su propietario o inquilino para evitar malos entendidos fruto de diferentes interpretaciones.

IPC del INE
Actualizar alquiler

Cambio de la titularidad de la luz, gas y agua:

Luz, agua y gas pago de inquilino o propietario
Cambio de titularidad suministros

Cuando un inmueble es alquilado la posesión del mismo pasa a ser del arrendatario y por ello evidentemente los gastos de suministros son consumidos por el mismo, tanto luz como agua, gas y cualesquiera que sean susceptibles de individualización. Pues bien, a dicho efecto se suele establecer en el contrato de alquiler la obligación del inquilino de hacer frente a los pagos de las facturas que puedan generarse a raíz del consumo del local o vivienda arrendada.

Pero, ¿qué supone exactamente esto y que limitaciones legales puede tener?. La condición normal que se suele incluir supone que el inquilino se compromete al pago de las facturas, pero, ¿está obligado al cambio de titularidad?, no, sino se hace constar expresamente sólo se obliga al pago. Totalmente diferente es la condición que obliga al inquilino al cambio de suministros, pero, ¿es efectiva dicha condición en esos términos por si misma?. No, o al menos por desgracia por la experiencia que padecen algunos de nuestros clientes no es así, pues si el inquilino no cambia a su nombre la titularidad de la luz, el propietario no podrá cortarla pues podría constituir un delito de coacciones, y es por ello que tiene que esperar a que la compañía corte el suministro ante el impago de las facturas.

¿Qué solución existe?, Ejemplo de cláusula de contrato:

Suministros de agua, luz y gas
Ejemplo contrato de alquiler

En nuestro despacho de abogados recomendamos hacer constar una condición en la que no sólo el arrendatario se obligue al pago de su ministros y al cambio de titularidad, sino que además autorice a que el propietario pueda darlo de baja en el caso de que el arrendatario no proceda al cambio de titularidad en un plazo concreto, normalmente un plazo razonable de un mes. En este caso y con esta condición sí que estaría autorizado el propietario a dar de baja el suministro y evitar que el impago aumente, pudiendo reclamar en su caso la factura del mes para el caso de que no haya sido abonada por el inquilino.

A continuación indicamos un modelo de condición básica de ejemplo: "Que la parte arrendataria pagará los gastos de suministros que consuma, tanto luz como agua y gas y cualesquiera otros susceptibles de individualización que consuma, y cualesquiera otros que sean contratados y consumidos, quedando expresamente autorizado a contratar suministro eléctrico. Si el arrendatario no realizará el cambio de titularidad de la luz en el plazo de 30 días a contar desde el día de la fecha, autoriza a la propiedad a dar de baja el suministro, pudiendo reclamar en el momento en el que se vuelva a dar de alta el suministro reclamar los gastos que ello suponga al inquilino. En ningún caso el inquilino podrá reclamar al propietario compensación o indemnización por la baja de suministros pues conforme se ha acordado expresamente la parte arrendataria queda autorizada y obligada para el cambio de titularidad del inmueble arrendado".